【イールドギャップ】不動産投資におけるイールドギャップの計算方法とは?

不動産




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ほとんどの物件が表面利回り何%って感じで売り出されているけど、表面利回りは何の意味もありません。

世界の投資家は最初にイールドギャップが何%か??で物件を見るのです。じゃあ、このイールドギャップってどうやって計算するのでしょうか。

 

イールドギャップって何??

 

イールドギャップとは投資利回りと長期金利の差のことを言います。

イールドギャップ(%)=投資利回り(%)−長期金利(%)

不動産でいうと、物件利回りと借入のローン金利の差のことを言うのです。

 

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イールドギャップの計算方法は??

 

例えば、fukkoが購入した新築アパートの利回りを元に計算してみたいと思います。

物件価格:12000万円で年間収入が975万円なので、物件の利回りは約8.1%です。銀行からの借入金利が1.2%です。

 

イールドギャップを計算すると

イールドギャップ(%)= 8.1% − 1.2% = 6.9% 


になります。

 

同じ物件であっても例えば、3.5%の金利でしか借りられない人のイールドギャップは

イールドギャップ(%)= 8.1% − 3.5% = 4.6%


になります。

 

イールドギャップは大きく違って来ますよね。

 

イールドギャップで投資判断

海外勢や、日本のディベロッパーやREITが昨今、日本の不動産を偉い高値で買っています。それはこのイールドギャップを見て投資判断をしているのです。

投資家は、イールドギャップ何%以上のものを投資物件として、検討すると基準を決めているのですね。

仮に、イールドギャップが5.0%でいいって投資判断のディベロッパーがいるとします。超優良企業の借入なんて0.5%ぐらいです。

そうすると、先ほど、fukkoが12000万円で買った物件は利回り5.5%あれば検討対象物件になるってことですよね。

 

じゃあ、年間収入が975万円ですから

975万円÷5.5%=17727万円

で買っても良いことになりますよね。

 

こりゃ、不動産価格上がっちゃうわ(笑)

 

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イールドギャップを知るには

イールドギャップを知るには、自分が何%で借入ができるのかを知っておかなければなりません。もちろん、物件によって金利は変わって来ますが、常に銀行さんと情報交換していれば、だいたい何%で借入ができるか掴めてくるはずです。企業の財務部は常に、銀行とコンタクトを取り、どれぐらいで借入できるかを判断しているのです。

個人投資家もそうです。メインバンクを基本にしながら、いろんな銀行を回って情報を取得しています。不動産会社を回ることも重要ですが、イールドギャップを知るために、銀行回りを重視した方が良いと言っても過言ではありません。

 

イールドギャップも最初の目線に

イールドギャップも落とし穴があります。この計算は借入期間が反映されていません。25年で借入するのと35年で借入するのとでは大きく返済額が変わって来ます。あくまでも、最初の目線判断として、最終的には物件収支を作成して、購入するようにしましょう。

 

fukko
いや〜、イールドギャップ勝負だと、企業に勝てないね…。

 



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