不動産取得時の経費を知らないから痛い目に逢うのです…不動産投資

不動産




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不動産情報サイトなんかで売りに出されている物件の価格って不動産の価格でしかなくて、これに様々な経費がかかります。

しかし、情報サイトの利回りは純粋に家賃収入を純粋な不動産価格で割った利回りしか記載がないので、実際取得時にかかる経費を含めて利回り計算をするとガクンと下がってしまいます。

取得する時ってどんな経費が必要なんでしょうか。

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不動産購入費用(不動産価格)

当然、不動産を買うわけですから、不動産価格分のお金を売主さんに支払う必要があります。価格5,000万円であれば、売主さんに5,000万円支払いましょう。

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建物消費税

購入する不動産は、土地と建物に分けれらます。土地には消費税がかからない。でも、建物部分の金額位には消費税がかかってきます。きっちり8.0%取られるわけです。1.の不動産の価格の表記が税込なのか税抜なのか、見ておく必要があります。

仲介手数料

不動産を紹介してくれる不動産仲介業者への手数料報酬です。
売買価格が400万円以上でかかってくる手数料は

 

売買価格×3%+6万円+消費税

 

を上限とすると宅地建物取引業法で定められています。もちろん、上限ですからそれ以下に交渉することも可能ですが、売主さんとの交渉や、売買契約書や重要事項説明書の作成、それに伴う現地調査や役所調査の手間を考えるときちんと払ってあげた方が良いと思います。きっちり払ってくれる人と分かれば、優先的に物件を紹介してくれるようになります。

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売買契約書に添付する印紙代

売買契約書には印紙を貼る必要があります。ちょいちょい、お国がお金をむしり取って行きますね…

 

 

売買価格が5,000万円であれば印紙台は1万円ですね。軽減税率に関しては平成30年3月31日までの間に作成されるものになりますので、それ以降の契約書はその時点での税制をご確認ください。

登録免許税

購入した不動産は所有権移転登記をする必要があります。司法書士が法務局へ申請書類を提出し、この不動産は買主さんのものになりましたって登記簿謄本に名前を入れてもらうのです。その時にかかる税金ですね。

 

土地評価額×1.5%+建物評価額2.0%

 

税制が変われば数字も変わりますので、その都度、国税庁のホームページで確認しましょう。ここでは土地や建物の評価額となっています。売買金額ではありません。


固定資産税評価額とは??
固定資産税の計算に用いられるのが固定資産税評価額です。固定資産税評価額は土地と家屋それぞれに定められ、立地や住宅設備などから不動産を評価することで決まります。1度決まったらずっと同じわけではなく、適正な時価のもと算出するために3年に1回見直しがされます。評価証明などに記載されている金額です。

司法書士手数料

所有権移転登記を行うのは、司法書士にお願いしなければなりません。

その司法書士への報酬です。司法書士によって金額は様々ですが、概ね5万円〜10万円といったところが相場ではないでしょか。

不動産取得税

この不動産取得税って、厄介者なんです。厄介者というか、うっとおしい存在なんです。腹立たしい奴なんです。なんと、忘れた頃に納税通知書がやってきます。不動産購入時に払えればいいのですが、購入後半年〜1年後にやってくるのです。いきなり数十万払えと…。

なので、皆さん、不動産取得税分のお金は使わず、口座に残しておきましょう。

 

土地評価額×1.5%+建物評価額2.0%

 

その都度、国税庁のホームページで確認しましょう。

火災保険料

こちらは任意になりますが、大抵の人が火災保険に加入するのではないでしょうか。また、地震保険に関しては結構な保険料がかかります。加入するしないのは自由ですが、地震大国である日本で不動産を所有するとなると、入っておいた方が無難かもしれません。ちなみに地震保険に入っていないと地震における水害や火災に関しても保険が降りないケースがほとんどです。

 

fukko所有の物件たち、火災保険は全て加入してます。地震保険はエリアによって加入してます。

 

新築木造アパートの建物価格が6,000万円の物件は火災保険と地震保険合わせて、56万円くらいかかりました。

 

金銭消費貸借契約書(ローン契約)に添付する印紙代

売買契約書と同様ローン契約にも印紙が必要になります。

 

登録免許税(抵当権)

銀行から融資を受けるにあたって、抵当権設定をしなければなりません。

こちらも、所有権移転と同様の登録免許税がかかります。

 

ローン金額×4.0%

その都度、国税庁のホームページで確認しましょう。

 

司法書士手数料

こちらも不動産の所有権移転登記と同様に司法書士に抵当権設定をお願いしますので、司法書士手数料として、司法書士への報酬を支払わねければなりません。報酬の目安は5万円〜10万円といったところでしょうが、通常、所有権移転と抵当権設定は同じ司法書士が行うことがほとんどですので、金額は合わせて調整してくれると思います。

 

 

ローン事務手数料

ローンを実行してもらうために、銀行へ支払う手数料です。融資金額にもよりますが、3万円〜10万円ぐらいでしょうか。通常融資実行時に融資金額から事務手数料を差し引かれた金額が銀行から振り込まれると思います。

 

 

 

こうやってまとめてみると、不動産を購入するって、不動産の購入金額(不動産価格)以外にかかる経費が結構あるんですね。概ね、不動産価格の7%〜10%程度かかってくるって言われてるんです。

5,000万円の物件を買うと350万円〜500万円は別途で経費としてかかってくるんです。

 

たとえ、5000万円利回り10%の物件と言われても、経費含めて計算するだけで、簡単に利回りなんて1.0%程度下がります。物件を買うときは不動産会社に任せるだけでなく、自分で経費はいくらか、計算してみると良いですね。

 

fukko
いや〜、経費だけでも結構あるね!フルローンが出ても経費分の費用は計算して確保しておかないとね!

 



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