会社員が新築木造アパートで稼ぐために知っておくメリットとデメリットとは?

不動産




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新築木造アパートに関しては、最近のニュースで供給過剰ぎみで、将来空室率の上昇を招く恐れがあると、様々なマスコミや経済ニュースで取り上げられています。

確かに、供給過剰に関しては否めません。現在も増え続けているのが新築木造アパートです。

果たして、新築木造アパートに投資して、勝機はあるのか。

ここでは、新築木造アパートのメリットとデメリットをまとめています。

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 新築木造アパートのメリットとは!

入居者がつきやすい!

一人暮らしをしたことある人なら、一度は経験している部屋探し。

住みたい街の不動産会社やネットで検索して、良さげな物件を搭載している不動産会社へ訪問したことのある人も多いはずです。

予算や希望など伝えると、不動産会社さんからチラシを次から次に出されて、気に入った物件をいくつか見学して、申し込みを入れて、契約ですよね。

もう説明するまでもなく、新築アパートの方が見栄えが良い。入居希望者が案内されて住んでみたいと思うのは当然です。

案内する不動産会社にとっても新築物件の方が入居が決めやすいですし、優先的に新築アパートへと案内していくものです。

新築なので、当然、最新の設備も充実しています。

最近は新築の木造のアパートとはいえ、オートロック、インターネット無料、風呂トイレ別、宅配ボックスも当たり前に装備されています。

そんな新築アパートに関しては入居者がつけやす案件なのです。

相場より高い家賃で貸せる!

新築アパートは高い賃料で貸せます。

相場よりも月額1万円〜2万円、高くで貸せている物件も多いのです。

当たり前ですが、基本的に、アパートが竣工して、これから長い歴史を刻んで行く中で一番、高い家賃で貸せることになるでしょう。

さらに不動産会社は物件を紹介して、入居者とアパートオーナーから仲介手数料をもらってビジネスを展開しているわけです。

仲介手数料は貸主、借主から家賃の1ヶ月分を受け取る。それが、最もベーシックな手数料です。

ですので、同じ手間をかけるなら、一件契約して高い家賃の物件を決めた方が不動産会社としてはお得です。

相場よりも高い賃料の物件に優先的に入居者候補を案内するのです。

相場よりも高い家賃で貸せるのであれば、オーナーにとっても収入が増えるわけですから、魅力的であります。

 

修繕費が当面かからない。

アパートに限らず、不動産という名のものは、時が経つにつれて傷んでくるものです。新築アパートは当面、大きな大規模修繕や改修工事などは必要になりません。

新築で改修工事が必要になったらそれは施工ミスとしか思えない。また、物件によってですが、劣化対策等級(また別の機会に詳しく説明予定。)を取得している物件であれば長期的に考えても、修繕費を抑えながら運用して行くことができると思います。

中古アパートは修繕費がかかるというより、修繕費が予測できないケースが多い。

部屋の中の使用状況や、設備の老朽化。それを考えると新築アパートの方が安心・安全ですよね。

 

ローンが引きやすい。ローン条件が良い

アパートを購入するには銀行や信金など金融機関からお金を借りる人がほとんどだと思います。

そもそもお金を借りずにアパート買えるくらいお金があるなら、頑張って投資しようとfukkoは思いません。

新築アパートは土地の価値に加え、建物も担保価値として、評価してもらえます。なので、多額の融資、好条件でのローン条件が可能です。(場合によってはフルローンやオーバーローンも可能)

手持ち資金を抑えて、多額の融資を引っ張れるケースが多いのも、新築アパートの特徴です。

 

 

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新築木造アパートのデメリットとは

 利回りが低い…

楽待や健美家などの収益物件情報サイトなどで販売されている新築木造アパートの利回りを見てみると東京で5%台、4%台の物件がゴロゴロと出てきます。非常に利回りが低い…

しかもこの利回り、いわゆる表面利回りと呼ばれる数字で経費が何も考慮されていない利回りです。

果たしてこのような利回りで物件を購入してキャッシュが手元に残って行くのでしょうか。

相当、注意しないと、ほとんど手元に残らないどころか、せっかくフルローン、オーバーローンで購入できても毎月自己資金からの持ち出しなんて可能性も…。

 

購入コストが高い…

利回りが低いと関連しますが、購入金額が非常に高い。土地の値段に建設工事費が乗っかります。さらにはアパートを建てて販売している不動産会社の利益が半端なく乗っかっています。

不動産会社の中でもディベロッパーと呼ばれる人たちは、無数のルートからめちゃくちゃ安い土地を購入します。

その土地にめちゃくちゃ安く建物を建設して、膨大な利益を乗せて販売するのです。

当然、そのようなディベッロッパーがいないと我々のような個人がアパートを取得することができない(できないことはないが)ので、ありがたい存在ではあるのですが、そのディベロッパーの利益を考慮しても、ちゃんとキャッシュが手元に残るかどうかを考慮していないと痛い目に合ってしまいます。

 

想定家賃しかわからない…

新築アパートは完成する前に売り出されているケースがほとんどです。完成しても売れずに残っている物件は売れ残り物件です。優良な物件は完成を待たずして売れてしまいます。

となると、購入時(契約時)には、実際のアパートがいくらの賃料で貸せるか、あくまでも想定でしかありません。

その想定はディベロッパーや不動産管理会社の想定に基づくもので、本当に入居してもらえるかどうかは不明。

これは不動産会社の汚いところでもありますが、もし、想定と違ったら、「あくまでも想定ですので」の一言で逃げきれてしますのです。

新築アパートに限らずですが、賃料に関しては対象物件の周辺の不動産管理会社などに自ら足を運んで、相場を自分で確認することが絶対に必要です。

 

竣工時期によるリスク…

1月末竣工のアパートと4月末竣工のアパート、どっち買う??

4月末竣工のアパートって出来上がった頃には引っ越しシーズンが終わってる…次、人が動き出す時期って9月、10月??社会人の異動が多い時期か??えっ、5月〜秋まで空室??

新築なのに賃料下げないと入居者がつかない。敷金・礼金をゼロにしないと、見学にもきてもらえない…どうしよ。

1月末竣工のアパートって、2月、3月で新社会人も家探すよね。4月からの人事移動を見込んでサラリーマンも家探すよね。春から大学生って学生さん達がウキウキしながら親御さんと家探すよね。

3月末までには全ての部屋の契約が住んで、3月末には満室稼働スタート。

単純な話ですが、これを知らずに数ヶ月空室続いたオーナーさんって結構いる様子。その間は銀行への返済も始まります。賃料入って来ないのに銀行に元本と金利の返済。恐ろしや。

結局、良いのか悪いのか新築木造アパート?

私は新築木造アパートも所有して、運用しております。

新築木造アパートは、ありきたりな話ですが、エリア、利回り(イールドギャップ)を間違わなければ、相当良い投資になり得ます。

ただ、賃料が高く設定できる分、駅からの距離(駅徒歩10分以内)、スペック良い物件(木造であってもオートロック、宅配ボックス、風呂トイレ別、独立洗面台などは必須)で安定的に賃貸需要の見込めるエリアでないと、空室の目立つ入居されないアパートとして、恐ろしいことになりますよ。

間違っても駅徒歩20分の高スペックの新築アパートなんてのは銀行から融資が通ったとしてもやめておきましょう。

エリアやイールドギャップや出口戦略についてはそちらの記事に記載します。

【関連】イールドギャップってなに?イールドギャップの計算方法とは?

無理なく、新築木造アパートで資産形成していきましょう。

fukko
いや〜、新築木造アパートは、やっぱ入居者入りますよ。


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