安定的な不動産投資を目指すなら、住宅系不動産に限る!

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不動産投資と一声に行っても様々なタイプの不動産投資があります!

その中で一番安定的に収益を生み出す不動産投資とは?何に投資すれば中長期的に安定収入を得られるのだろうか?

安定収入が不動産投資の魅力!

不動産投資の魅力は毎月安定した収入が入って来るところが、一番の魅力です!

よくミドルリスクミドルリターンと言われるが、投資する物件さえ間違えなければ少なくとも、数十年渡って、大きな労力を使うことなく、毎月収入が得られると言っても過言ではありません!

ただし、不動産は経済に大きく左右される投資商品であるのも事実であり、アセットタイプによっては借金だけを背負ってしまう恐ろしい投資にもなり得ることも…。

ひと昔前なら、不動産を売却して得られる利益、キャピタルゲイン狙いの不動産投資も流行ってはいたが、現状、プロでも難しい投資になっていますね。

昔のように、転売転売で儲かるほど、甘い世界ではなくなってきているのが、現状です!

やはり安定的な投資を目指すなら、インカムゲインをしっかりと生み出す投資手法を目指すべきであります。

そのインカムゲインを得られる投資を考えた時に、一体、どんな不動産を購入すれば安定的な収入を得られることができるのだろうか?

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安定収入は住宅系不動産!

私が思う安定収入を期待できるアセットタイプは、マンションやアパートと言った住宅系の不動産だと考えています!

もっともマンションやアパートの家賃は景気・経済の影響を受けにくいのが一つの理由です!

経済状況によって、家賃80,000円/月のワンルームの部屋が家賃が100,000円/月に高騰したり、60,000円/円に下落したりは考えにくいのです。(後述のエリアによるリスクはありますが…)

もちろん、経年劣化による賃料の下落は考えられますよ。それは建物も物ですから、経年劣化で家賃が下がるのは当然のことです。

しかし、経済状況で大きく賃料が変動して、投資計画を大きく狂わすような事態にはなりにくいアセットタイプなのです。

「大きく収入が増えるわけでもなく、減るわけでもなく」と言うのが、住宅系不動産の特徴です!

比較対象として、オフィスビルの賃料の変化は一般の人には馴染みがないと思いますが、ボラティリティが非常に高いのです。

オフィスビルは30,000円/坪と言った表現をします。この場合、月に1坪あたり30,000円の賃料になります。

仮に100坪必要な会社がこのオフィスを借りると、月300万円の賃料を払わなければなりません(30,000/坪のビルは結構立地の良いS・Aクラスビルですが)

このオフィスの賃料は景気に大きく左右されるのです。月300万円の家賃が平気で200万円、150万円に下がるのです!半値になる可能性が大いにあるのです!

これでは、中長期に計画を立てても、安定した収入を得るとは程遠い投資になってしまいますね!

【関連】→オフィスビルの恐怖の説明はこちらから

住宅系不動産でもワンルーム・1Kの間取りが安定的!

もっともオススメな住宅系不動産の間取りはワンルームや1Kの単身者向けのマンションやアパートです。

やはり、単身の会社員や学生がごくごく一般的に1人暮らしができるタイプがこれから安定的な需要を確保していけると思っています。

出典:総務省ホームページ

総務省の発表している「世帯類型別世帯数推移」を見てみると、2050年には単独世帯が4割も占める世の中になってしまうのです…

これは単独高齢者の増加と離婚激増によるものだと思います。どうしても単身者用の賃貸物件の入居ニーズは増え続けるのです。

【関連】→老人ホームへの不動産投資!データから読み取る「老人ホーム」が注目される理由とは?

逆に、ファミリーやDINKsの世帯は急激に数が減ってしまっています。ファミリータイプやDINKsタイプの間取りに関して、今後、相当な競争力を持つ物件を仕入れていかないと、厳しい状況になってくると思います。

ひとり親と子世帯は微減のように見えますが、この世帯はいずれ、子供が巣立ち、お互い1人暮らしになっていく可能性が高い部類に入ります。

悲しいかな、将来的には、1人で暮らしていく日本人が今よりも益々増えてしまうのです!

1人暮らしを経験したことがある方は、感じるでしょうが、そんなに大きな部屋は必要ないですよね?

必要最低限の間取りをまず、選びます!

やはり今後何十年にも渡って、安定的に入居者に入ってもらおうと思うのであれば、ワンルームや1Kのマンション、アパートを所有するのが、安心感のある不動産投資を行えると思います。

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高級住宅エリアは狙わない方が良い!

六本木や麻布、恵比寿、誰もが一度は住んで見たいと思うエリアの不動産は安定的に不動産投資として運営していくには、不向きです。

街の名前自体に強力なブランド力があり、当然人も集まってくるエリアではあります。

しかし、ワンルームや1Kといえども、高額な家賃設定がされています。少し広めのワンルームや1Kが多いのも事実ですが、ワンルームでも15万円ってざらにあります。20万円を超える物件もあります。

スーモCHINTAIなんかで見てみてください!

東京に住んでいるとこのような家賃設定はよく見かけるので麻痺してしまいがちですが、他のエリアの方すれば、異常ですよね?

これらの高額家賃はお金持ちの外国人を狙っての物件も多かったりします。欧米人や中国人なんかは好んで、高級エリアの賃貸物件に住もうとしますね。

彼ら外国人が支えてくれている物件と言っても過言じゃないのです!

そして、東日本大震災で福島原発の事故があったら、彼らは日本を飛び出しましたね!リーマンショック後、日本を後にした外国人が大勢いましたね。

何かあれば一瞬にして退去が増え、空室が広がり、なかなか入居者が見つからず、家賃を下げなければならない。これも高級エリアの特徴です。

高級エリアは良さそうに見えますが、意外と不動産の安定運用という意味では不向きなのです!

一般会社員、学生が普通に入居できる家賃設定物件で不動産投資を!

一般の会社員や、学生が入居しやすい家賃設定のマンション、アパートが一番安定的に中長期の運用をしていけると思います。

ちなみに、私が学生の頃は都内で家賃54,000円のワンルームに住んでいました。社会人になっても独身時代は高くても80,000円の家賃でした。

この家賃でも、東京は高いなーと思いますが…

これらの家賃設定のマンション、アパートは一番需要が多いのです!需要が多いと言うことは、一度退去しても、次の入居者をすぐに見つけることができます。

空室リスクを抑えられる物件なのです。

もちろん、家賃の設定はエリアによって大きく変わるものですが、どのエリアで不動産を購入したとしても、まず、私は一般会社員や学生が入居できる家賃設定なのかどうかを一番先に気にしてみています。

このようなマンションやアパートは、どんな時も家賃は上がらない寂しさもありますが、どんな時も家賃が大幅下落しないメリットが大きいのです。

不動産投資の一番のメリットである、安定収入を目指すなら、一般会社員、学生に喜んで住んでもらえる家賃設定の物件を探してみましょう!

 

fukko
いや〜、ミドルリスク、ミドルリターンを得られるアセットタイプの物件をこれからも買い足していきます!


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