1棟物件を狙うべし!資産形成を考えるなら、区分所有はやめておこう!

不動産




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不動産投資を始めるにあたって、最初に悩むのは、1棟のマンション・アパートの物件を購入すれば良いのか、区分所有を購入すれば良いのか、で悩む方は結構いらっしゃいます。

資産を増やしていきたいと考えておられる方は、迷わず、1棟マンション、1棟アパートを狙っていくべきです。

資産形成のスピード、また、リスク分散の観点からも、区分所有は避けておいた方が無難ですよ!

区分所有は資産形成には不向き!

区分所有と言っても、様々な区分がありますが、ここでは、投資商品として人気であった、単身者用の区分所有を対象に話を進めます。

この関連記事にあるように、新築区分所有は非常に危険ですので、絶対に手を出さないようにしましょう。

そして、区分所有で銀行から借入を利用しますと、資産形成という意味では、圧倒的に不利になります。

個人の与信に対して、早々に借入限度に到達して、継続融資は困難になります。

それだけ、銀行も区分所有に対しては、リスクの高い商品だと理解しているのです。

区分所有投資で比較的安心して投資できるのは、築年数の経った区分所有です。

家賃が下がりきって、上がりもしない、下がりもしない区分所有であれば、賃料設定さえ間違えなければ、安定的に運用することは可能です。

その、築年数の経った区分所有を、現金で購入するとなると、銀行の評価は多少、変わってきます。

(共同担保にも使えたりしますので)

しかし、資産形成という意味では、区分所有では規模が小さすぎます…。そして、不動産としての価値が小さすぎます…

基本的に区分所有を借入して、購入するのはオススメできません。

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1棟物件に比べると区分所有は規模が小さすぎる!

都内の投資用の区分所有の物件は高い物件でも3,000万円程度のものです。

安いものだと、500万円前後程度の規模です。

仮に、500万円の優良な区分所有を見つけて購入できたとしても、大きく資産を増やしていきたいと考えている人にとっては、何回も同様物件を見つけて、売買・決済の手続きを踏まなければなりません。

また、区分所有で借入をすると、銀行からの評価が下がり、近いうちに頭打ちとなります。

資産規模は膨らんでいきません。

もしくは、資産規模を膨らますまでに、膨大な時間と労力が必要になります。

区分所有が資産規模を増やすのに、向いていない一番の理由はここにあるのです。

1棟物件は区分所有より価値が高い!

資産を形成していくとは、どういうことでしょうか。

それは、価値ある資産を増やしていくということです。

価値のない資産は増やしても意味がありませんよ!

1棟物件は「土地」と「建物」で構成されていますよね。

1棟物件は土地も建物も「所有権」です。

借地権はこの記事では、考慮しないようにします。

一方、区分所有は「区分所有権」と「敷地権」で構成されています。

マンションをマイホームとして所有している人はイメージがつきやすいと思います。

敷地権は土地を利用する権利です。

所有権と敷地権では、権利の価値が全然、違います。

なんと言っても、不動産の1番の価値は「土地」です。

その土地の権利が所有権であるゆえに、銀行からの評価が出るのです。

その点でも、資産形成には1棟物件の方が有利に働くのです。

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1棟物件は区分所有より運営しやすい!

資産形成は価値のある資産を増やすことと、増やした資産の価値を守る必要があります。

不動産でいうと、購入した土地・建物の価値を保つ必要性があります。

それは、不動産の管理に大きく影響します。

1棟物件と区分所有の管理運営の仕方で大きく違う点が1点あります。

それは、所有者自身で管理運営ができるかどうかです。

1棟物件の場合は、所有者自身で修繕も設備更新も決めて運営していくことができます。

ただ、区分所有はどうでしょうか?

区分所有している所有者は室内の管理ができても、建物全体の管理運営はできません。

建物全体の管理は、マンション管理組合や管理会社の判断を元に、区分所有者の多数決によって決まられます。

事実、修繕が必要なのに、修繕積立金が足りないマンションもありますし、老朽化しても建替決議もできないマンションもあります。

自分自身でコントロールができないとなると、予想していた価値とは大きくかけ離れ、想像以上の価値の低下を招きます。

それより、自分で考えて管理運営できる1棟物件の方か、資産価値を守りながら、資産形成していくには優れていると言えます。

1棟物件は空室リスク分散が可能!

不動産投資において、一番怖いのは、空室が出ることです。

1棟物件と区分所有ではどちらが空室リスクが高いでしょうか?

もちろん、エリア等にもよるので、一概には言えませんが、一般的に言われているのは、区分所有の方が、リスクは高いです。

1棟物件は部屋が数戸あるのが、普通です。

私の所有する不動産も平均して約10戸/棟の部屋があります。

10室、一気に空室になることは、ほぼあり得ません。

一方、区分所有は100か0かです。

入居者が抜けると、次の入居者が決まるまでは、家賃収入が入ってくることはありません。

これは、銀行にとっても、空室期間の融資返済が確実に行えるか、かなり不安要素でもありますよね。

リスクが高いと言わざるを得ませんよね。

そして、空室はどんな物件にも必ず、訪れるものです。

そうすると、リスクを極力減らし、安定的に資産形成を図り、資産規模を増やそうと思うと、1棟物件の方が、圧倒的に有利になるわけです。

1棟物件は継続融資に有利!

今まで、区分所有より、1棟物件の方が資産形成には有利である理由を述べてきました。

その中で「銀行」という言葉をちょこちょこ使っています。

不動産で資産形成をしていこうと思うと、「銀行」が必要不可欠です。

銀行に継続融資をしてもらえるかどうかが資産拡大に1番重要なことかもしれません。

区分所有であっても、銀行から融資はしてもらえます。

ただし、区分所有は融資する物件よりも、目一杯、個人属性に寄せて融資実行の判断をしています。

ですので、区分所有を何回か購入してしまうと、そこで、融資の打ち切りに合うのです。

一方、1棟物件は当然、個人属性、個人与信も必要になりますが、1棟物件からの収益性も大きく銀行に見てもらえることになります。

優良1棟物件を買い増すごとに、事業性が認められ、事業に対しての融資枠が広がっていきます。

融資枠が広がれば、広がるほど、不動産を利用した資産形成は有利に展開していくことができるのです。

結果、圧倒的に1棟物件が有利です。

区分は資産形成に不向きで、1棟ものが有利であることがわかっていただけたと思います。

実際に、資産規模の拡大がうまい人は1棟物件を購入、売却を繰り返して、資産規模を増やしています。

良い売却のタイミングで物件を売り、キャピタルゲイン(売却益)を得て、それをまた、1棟物件の購入資金に当てるやり方です。

区分所有では、高く売れたとしても、大きくキャピタルゲインを残す可能性は、かなり低いです。

なかなか、思うように資産規模を区分所有で増やせるものではありません。

1棟物件と区分所有のどちらで取り組もうか迷っている方がいれば、思い切って、1棟物件を検討してみてください。

 

 



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