オフィスビルの恐怖に怯える不動産投資家たち

不動産




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オフィスビルの恐怖と言っても、オフィスビルに霊とかお化けが出るという話ではありませんよ。

ビジネスの拠点としての日本は世界的に見ても無視できない大きな市場であることは間違いないですよね。

世界中の企業が日本で拠点を構えてビジネス展開を行っている。特に東京は世界的都市で世界中の大企業が集中している都市です。そんな企業が入居するオフィスビルって投資対象として非常に良いのではないか??

うーん…、怖いよ…

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オフィスビル投資のメリット

テナントが企業

オフィスビルにも様々なタイプがありますが、テナントが企業さんであることはメリットの一つです。マンションやアパートの場合、入居者は個人であることが多く、いくらどんな人か調べても限界があります。企業の場合はどんな企業であるか調べることも個人よりは楽ですし、所有している不動産を貸すのが名の通った会社であれば、安心感が非常に高いと考える人も多いのではないでしょうか。

 

管理が非常に楽

オフィスビルは一度、テナントが入れば、ある程度、長く入居してくれるケースが多いです。そうすると、管理が非常に楽です。マンションやアパートは退去する可能性が高いことを前提にしているので、入ったり、出たりを繰り返す商品ということはその度に、対応しないといけなくなるので、管理に非常に手間がかかります。なので、安定的にテナントが入っているオフィスビルというのは、管理が非常にしやすく、管理会社も管理をやりたがるのです。楽ですから。そんなオフィスビルなので、機関投資家などは好んで投資しています。

 

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オフィスビル投資のデメリット

不動産価格が高すぎる

これは個人投資家として見た場合ですが、安定的なオフィスビルでの運用をしようと思うと、数十億、数百億という、非常に高額なお値段になってしまうのが、オフィスビルです。個人投資家としては手が出せないですよね。やるとすると小口で投資できるJ-REITに投資するか、もしくは1億円、2億円の小さなオフィスビルを購入することになるでしょう。

 

賃料のボラティリティーが高い

オフィスビルの変動は非常に幅があります。この幅のことを賃料のボラティリティと言いますが、この変動が激しすぎるのです。リーマンショック前とリーマンショック後のオフィス賃料って2/3、いや、半分になってると言っても過言ではない。

半分になるって非常に恐ろしいのです、賃料1000万円取れていたビルが600万円、500万円になるんですよ。当然、銀行への返済は厳しくなりますね。リーマンショック後は多くの不動産会社が潰れました。

 

マンションやアパートは景気が良い時も悪い時も家賃ってそんなに大きく変わることはないと思いますが、オフィスの賃料のボラティリティはえげつないないです。

 

不動産価格の変動が激しい

賃料がこれだけ下がると、不動産価格も大きく影響され下がってしまいます。

これだけ賃料が下がる局面では投資家も利回りが高い物件しか購入しなくなります。例えば、6%の利回りがあれば買うと言っていた投資家が8%まわっていないと買わなくなるわけです。この利回りを期待利回りと言います。

 

仮に、1000万円の賃料が入ってくるビルで考えて見ます。

1000万円の賃料で6%の利回りのオフィスビル価格は16,666万円です。

(1000万円÷6%=16,666万円)

 

投資家の期待利回りが8%に変わったら

1000万円の賃料で8%の利回りのオフィスビル価格は12,500万円です。

(1000万円÷8%=12,500万円)

 

4,166万円もの差が出てしまいます。

(16666万円 – 12,500万円=4,166万円)

賃料が一定でもこれだけ差が出るのです…

 

投資家の期待利回りが8%になった時に賃料が600万円になっていたら

600万円の賃料で8%の利回りのオフィスビル価格は7,500万円です。

(600万円÷8%=7,500万円)

 

オフィスビル価格の差は9,166万円です…

(16666万円 – 7,500万円=9,166万円)

もう価格が半値以下になってしまいましたね。

 

この時期にローン返済期限を迎えてしまって、売るに売れない状況に陥って不動産会社がたくさん倒産したんです。

 

テナントが抜けると悲惨

一度、テナントが抜けると、次のテナントが入るまでに非常に時間がかかります。同じスペースをちょうど借りたいってテナントはすぐには見つからないのです。その間、賃料は入ってきません。1年、2年空いてしまうのもの、稀ではありません。さらに、テナントが見つかっても、フリーレント半年分とか1年文とか平気で交渉してきます。フリーレントは無償で貸している期間のことですね。当然、賃料は入ってきません。一度、抜けてしまったら、次が非常に厳しいのもオフィスビルの特徴です。

 

区分オフィス分譲が価格をつり上げ過ぎている

区分オフィス分譲ってのが、結構流行っているみたいです。面白い内容なので、別の記事にも書きたいと思っていますが、これが、オフィスの価格を異常なまでに釣り上げています。本当にやりすぎだと思います。この投資手法のおかげでオフィスの適正価格が崩壊しているのも事実なので、オフィス投資には大きなマイナス点であり、大きなデメリットです。

 

結局、オフィスビル投資っていいのか?

メリット、デメリット書いていくと、fukkoはデメリットの方が大きいと思います。デメリットはどんどん頭の中に浮かんでくるのですが、メリットはあまり浮かんできません。

 

ただ、J-REITにはfukkoも今後資金を振り分けて行こうと考えていますので、個人レベルではなく、プロに任せて、しかも買うタイミングは絶対に間違えないようにしないといけないなと思っています。

 

恐ろしいオフィス価格の変動を直接個人レベルでリスクテイクするほどの勇気はありませんし、そのリスクを取ること自体、やめておいた方が良いかと思います。

 

fukko
いや〜、オフィスっておそろしや〜

 



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