老人ホームへの不動産投資!データから読み取る「老人ホーム」が注目される理由とは?

不動産




Pocket

人口減少が歯止めがかからない日本。人口減少を理由に不動産投資へ消極的な人も多くみられる。

人口減少は不動産投資に関わらず、「衣・食・住」に関わる全ての業界で大打撃だと個人的には思っているのだが、不動産への懸念はダントツに多く囁かれている気がする…

また、インフレーションのタイミングでの現物所有は相当なメリットを生み出せるが、不動産に関して言えば、人口減少の懸念が先にたち、躊躇してしまう人も多い。

そんな中、サラリーマン大家や不動産投資家が注目してきた老人ホームへの投資。

その注目されてきた理由とは一体、何なのか??

高齢者人口増加!高齢化率40%の推測

出典:厚生労働省ホームページ

もはや、説明するほどのことでもありませんが、高齢化社会に向かって進んでいます。

近年、人口推移は横ばい期と言われていましたが、その時期も抜けて、日本の総人口の減少期へと突入しています。

総人口は横ばい推移にも関わらず、生産年齢人口は1980年代から減少し続けています。

2060年には、高齢化率が約40%にまで達してしまうのです。

生産年齢人口の人数に対して、高齢者の割合が高すぎると、高齢者の普段の生活は、老人ホームや介護施設に頼らざるを得なくなるのは目に見えています。

共働きが増える一方、各家庭で、おじいちゃん、おばあちゃんの面倒が見ることができなくなってしまいます。

これは、これからの時代は避けて通ることができない現実ですね!

出典:総務省統計局よりfukko作成

その要因は平均寿命にも関連していますよね。昭和60年から男女ともに7歳も寿命が延びています。医療の発展により、お年寄りの寿命が伸びるについれて、高齢者の住宅需要に関しては、高まる一方です。

出典:平成29年版高齢社会白書

平成25年までのデーターですが、健康寿命も年々、長くなってきています。健康でまだ活躍できる高齢者が増えてきているのです。

しかし、高齢者の住宅需要が高まる一方で、高齢者を受け入れる一般賃貸物件は非常に少ないのが現状です。

健康高齢者であっても、一般賃貸物件に入居することを嫌がる大家もたくさんいます。

そうなると、サービス付き高齢者向け住宅(サ高住)や住宅型有料老人ホームに頼らざるを得ない状況になってきてしまいます。

サービス付き高齢者向け住宅(サ高住)や住宅型有料老人ホームの需要が拡大し、これらの不動産への投資意欲も今後ますます高くなってくるのです。

スポンサーリンク

高齢者単身世帯の増加

まず、次の表では、全体世帯に占める単独世帯が約4割に達するとの推測がなされています。単身者の世帯数がこれほどにまで、上昇してしまうのです。

これは2050年までの推測です。2050年って意外と近い将来ですよ。

これは結婚しない人数が増加したのと、離婚が原因によって、将来単身者と生活する人が急激に増えると予想されています。

出典:総務省ホームページ

表の推移を見ると単身世帯のみ、増加していく予想なんですね!今日の今いまから、ずっと単独世帯が増え続けているのです。

そして、現在では一般的な夫婦と子の世帯減少率が激しいです。

なので、この時点で、不動産投資は単身世帯の住居系が安定的に入居者確保においては有利になってきます。

出典:総務省ホームページ

そして、その単身者の割合を見て見ると、2050年には、なんと、55%が高齢者単独世帯です。

1人暮らしをしている人の半分以上が高齢者になってしまうのです。

果たして、高齢者が安心して、1人で暮らしていける世の中に2050年はなっているのでしょうか?

答えはNOでしょうね。

2050年とは、今、現役でバリバリ働いている私たち30代、40代が高齢者として仲間入りしていく時代です。

もはや、面倒をみてくれる、今の子供の数が日本においては圧倒的に足りていません。

自分たちの子供が家庭を持つようになって、共働きで、毎日面倒を見てもらえるケースは非常に少ないと思います。

もはや、老人ホームや介護施設に頼らざるを得ない状況になってしまいます。

これらの単独高齢者の生活拠点として、どんどん老人ホームが中心になってきてしまうのが、現実です。

要介護認定者数と認定率推移

ここ数年で高齢者人口数の増加率が比較的高い東京都を例にとって要介護認定者数と認定推移のデータを見て見ましょう。

出典:東京都福祉保健局

第一号被保険者数に対して、平成29年時点で18.3%もの要介護認定者数がいるのが現状です。

いくら医療が高度化したとしても、この数字、20%はすぐに達するのではないでしょうか。

第一号被保険者数の5人に1人は要介護認定を受ける時代になってきているのです。

現状でさえ、介護を理由に会社を辞めなければならないことが社会問題になっています。

そして、要介護認定者の基準にもよりますが、会社を辞めたはいいが、素人が介護していくことは非常に難しいと直面している人が非常に多いのです。

そうなると、老人ホーム、介護施設に頼らざるを得ない状況になります。

要介護認定基準のレベルにもよりますが、素人が面倒見て生活していくのも限界がありますよね…

個人レベルで、この要介護認定者の介護施設や老人ホームへの投資は、現段階では、ハードルは非常に高いかもしれませんが、相当な数の企業が新規ビジネスや新規投資として検討されています。

スポンサーリンク

空き家の増加と空き家率

出典:野村総合研究所

野村総合研究所によると、2033年には総住宅数が約7130万戸に対して、空き家は約2170万戸にも達するとのデータが発表されています。

空き家率30.4%です…。とんでもない数字ですね!恐ろしいです…。

もちろん、空き家も場所を間違えなければ、賃貸需要の高い、賃貸物件として、生まれ変わる事も多いにあります。

しかし、この数字を見ると、一般賃貸住宅への投資は躊躇してしまいそうですよね。

この数字は日本全国の数字です。特に、地方都市の空き家は現在でも非常に目立ってきています。

さらに、金融庁から各金融機関へ融資規制がかけられており、一般賃貸住宅への融資も厳しくなっています。

子供たちが都会に出て、高齢者がばかりとなってしまっているエリアでは、親を老人ホームに入れたり、都心のマンションに引っ越してもらったりと、高齢者の移動も増えてきているのが現状です。

そう考えると、空き家率30%を超えてもおかしくないと思えてしまいますね。

これからは高齢者を対象にした住宅のニーズをうまく利用したサービス付き高齢者向け住宅や住宅型有料老人ホームへの投資は安心感がもてます。

安心感があると言うより、必要不可欠な施設に益々なってきます。

分析の感想

日本の高齢者社会への懸念も、実際に数字を見ると、恐怖に思えてくるほどひどい状況になっているんですね。

そして、これから間違いなく、高齢者を対象とした不動産投資はもっと発展していくと思います。

むしろ、不動産の発展という意味では、ここの分野しかないと言っても過言ではないと思います。

その他の不動産は現状維持状態を保てるかどうかが鍵になってくると思いますので。

今回はデータからの老人ホームが注目される理由について書いて見ましたが、実際のスキームや投資手法については、また、別の記事に書きたいと思います。

fukko
いや〜、これから高齢者住宅や老人ホームも所有できるように取り組んでいこうっと!

 



スポンサーリンク



スポンサーリンク