新築区分マンションには絶対に手を出すな!〜会社員の恐ろしすぎる不動産投資〜

不動産




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新築区分マンションってサラリーマンが最も購入しやすい不動産です。

不動産会社からすると最もサラリーマンに売りやすい不動産です。

そこには恐ろしい落とし穴が多く潜んでいますが、その落とし穴にサラリーマンが気づく前に、サラリーマンが夢に浸っている間に、契約までこぎつけて、購入させてしまいます。

新築区分マンションへの投資は、不動産投資において、最も恐ろしい投資かもしれません…。

マンション、アパートの1棟ものの方がよっぽど安心ですよ!

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 新築区分マンションを会社員は絶対に購入するな!

新築区分マンションは絶対に購入してはいけません!

あっ、すみません。少し、間違えました。

正確には

銀行から借入してまで、新築区分マンションを購入してはいけません!

が、正解でした。

新築区分マンションの価格帯は、東京都内においては、1,500万円〜2,500万円前後ってところでしょうか。

1Kや1LDKの単身者向けの間取りの部屋を、1部屋単位で投資家に売却して、賃料収入を得ませんか〜??という不動産投資です。

この手の新築区分マンションの販売は、ガンガンイケイケの不動産会社が営業しているケースが非常に多いです。

イメージの悪い不動産営業の最たるものです。

勤めている会社にまで、「投資マンションのご案内です。」と言って、営業電話がかかってくることも多いです。

そんな営業電話を会社で受け取った方も少なくないんじゃないかと思います。

銀行からの借入までして、購入するものではありません。

悲惨な目にあいますよ…。

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新築区分マンション販売業者の営業トーク!

新築区分マンションはどこもマニュアルがあって、同じような営業トークをしてきます。

自社のアピールポイントなどは特になく、ほとんど、どの会社も同じ内容の営業トークを繰り広げてきます。

将来安定した収入が入りますので、年金の足しになります。

世の中、何が起こるかわかりませんし、将来の不安から年金以外の所得を得るために、みなさん何かしらの収入源を確保しようとしてますよね。

サラリーマンのうちに手を打っておいた方が良いですよ!

ミドルリスク、ミドルリターンのマンション投資で将来の年金の足しを作りませんか?

団体信用生命保険に加入で、生命保険代わりになります。

銀行から借入で、団体信用生命保険に加入することになります。

ですので、あなたに、万が一のことがあっても、ご家族へ資産として残せますから安心ですよ。

マンション投資は生命保険代わりになりますのですよ。

所得税や住民税の節税になります。

新築区分マンションへの投資は、毎月数千円の持ち出し(赤字)になります。

しかし、確定申告で不動産所得の赤字と会社からの給与所得とを合算することができるのです。

払い過ぎた税金を取り返すことができますよ。

自己資金ゼロで投資できます。

本来、新築区分マンションへの投資は、自己資金100万円程度かかるものです。

諸経費も必要になりますので。

ただ、今、購入を決めていただければ、この100万円はサービスします。

購入にかかる経費等は弊社が代わりに支払うことができますよ。

まとめますと!

毎月、5,000円の持ち出しになりますが、所得税還付も受けることもできますし、毎月、5,000円の生命保険をかけてると思えば持ち出しではないですよ。

サラリーマンのうちに、新築区分マンションに投資しておいた方が良いですよ。

新築なら銀行融資も問題ありません。

ローンの返済が終わると、87,000円の家賃が丸々、あなたの収入になりますし、これはやらない手はないですよ。

こんなトークで営業かけてくるんです。

ほとんどの新築区分マンション販売業者のトークは同じです。

実際の新築区分マンションの収支はどうなのか?

実際によく目にする収支計算はこんな感じです。

都内、新築、駅徒歩10分、1LDK

物件価格:2,000万円
自己資金: 100万円
合計:2,100万円

 

銀行借入:2,000万円(金利2.0%、借入期間30年)

 

家賃収入  :  87,000円/月 (表面利回り:5.2%)
銀行返済  : ▲75,000円/月
管理修繕費 : ▲13,000円/月  (マンションの管理組合に支払い)
管理委託費 : ▲  4000円/月  (入居募集や入居者管理の不動産管理会社に支払い)

キャッシュフロー:▲5,000円/月

毎月5,000円のマイナスですね!!!

毎月、お金が入ってくる計算ではなく、毎月持ち出しの収支表が結構多いのです。

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新築区分販売業者の営業トークへの私のツッコミ!

 

業者
将来安定した収入が入りますよ、年金の足しにどうですか?
fukko
将来、家賃がっつり下がるよね??

 

業者
団体信用生命保険に加入で、生命保険代わりにどうですか?
fukko
借金して毎月5000円の赤字なら、5000円/月の生命保険に入りますけど!

 

業者
所得税や住民税の節税になりますよ!どうですか?
fukko
税金還付のために赤字作るなら、毎月黒字にして税金払いますけど!

 

業者
自己資金ゼロで投資できますよ
fukko
もともと100万円物件価格に上乗せしてたんでしょ??

いろんなメリットを業者は伝えてきます。

ですが、私の回答の方が投資として考えるなら、まともな回答だと思います。

1室しかない区分所有マンションを購入するということは、その1室からしか、家賃収入は発生しません。

仮に、入居者退去したら、当然ですが、一度は必ず空室になります。

次の入居者が決まらなければ、毎月5,000円どころか、決まるまでの銀行への支払いも自己負担になります。

とてもじゃないですが、いつ埋まるかわからない状況の中で、毎月92,000円の持ち出しを覚悟しなければならないのは、心臓に悪過ぎます。

最後にもう一回、新築区分には絶対手を出すな!

仮に、銀行から借入せずにキャッシュ、現金一括でポンッと支払うのであれば、それはそれで、良いと思います。

エリアや賃料の想定が間違ってなければ、銀行にお金を寝かせておくよりかは、表面利回り5%台で回して、損しない損益分岐点以上で売ることもできます。

注意

エリアを間違えてしますと、損益分岐点なんかでは売れない物件も多くあるので、注意が必要です。

銀行の普通預金よりかは全然、良いと思いますよ。

まぁ、2,000万円の現金をすぐに出せる人が、新築区分マンションを選ばないとは思いますが…。

私が投資と考える場合に、やはり、毎月持ち出しになること自体が違和感でしかないわけです。

投資に失敗しての赤字であるならば、理解できます。

しかし、毎月赤字になるのがわかってて投資するのは、もはや、投資ではないと思うのです。

こんな恐ろしい新築区分マンション投資なのに、高給サラリーマンが、税金還付や将来の年金に踊らされて、購入してしまっているのが現実なのです。

しかも、1室ならまだしも、3室、4室購入してしまっているサラリーマンがめちゃくちゃ多いんです。

この新築区分マンションを購入してしましますと、多くの銀行からの評価が下げられ、次の借入なんて取り合ってもらえませんよ。

新築区分マンションを売って1棟アパート投資に切り替えようとしても、売れません。

売っても、ローン元本を満額返済することは難しく、基本的には借金だけが残ることになるケースが多いと思います。

何度も言いますが、絶対にに新築区分には手を出すな!!!

と、私自身にも常に言い聞かせています。

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fukko
いや〜、新築区分マンション、恐ろしい投資ですね…


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