【夢のマイホーム】マンションを激安で購入する方法!

不動産




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このタイトル、実はfukkoが買ったマンションです。駅近の中古マンションです。もともと、安いものをさらに900万円の値引きに成功して、購入して、リフォームして住んでいます。さらに、リフォーム代金も低金利の住宅ローンでまかなえてしまっています。なぜ、こんなことが可能なのか??

マイホーム(不動産)には決まった価格がない。

不動産でよく相場相場と言われているが、実は相場なんて存在しません。売りたい人が、売りたい値段で売って、買いたい人が、買いたい値段で買う。ただそれだけの世界なのです。そのお互いの金額が一致した時に売買が成立するのです。

これは自宅用の不動産を買う時も、投資用の不動産を買う時も同じです。それなりに、エリアによって、土地の値段が高い、安いはあっても、当事者同士がその金額でオッケーってなれば、その金額で売買契約が結ばれるのです。

三ツ矢サイダーを買うなら、相場で買いますよね?多分、三ツ矢サイダーが2000円で売られていれば、買いませんよね?

でも、三ツ矢サイダーが20円で売られていれば、買ってもいいですよね?てか、買いますよね?

三ツ矢サイダー業界にはそんな価格設定の問題は生じないのです。

不動産業界はそのブレブレ価格設定があり得るのです。

では、どうすれば、マイホームが安く手に入るのか。

 

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売主の状況を確認しろ!

売主が不動産を売却しようとするには、何かしら、理由があるはずです。

相続が発生して、相続を受けたはいいが、不動産は処分したい。相続税の支払いで、不動産を現金化したい。他でお金が必要になったから、不動産を売却したい。お金に困ってないが、高値で売れるのであれば、売りたいから売却活動をしている。転勤があったので、自宅を売りたい。純粋に住替えなので、売却したい。借金を返済するために、売却したい。

売主は必ず、理由があって売却活動を行なっているのです。理由なしに不動産を売却する人は1人もいません。その理由を確認することが、不動産を安く購入するコツの第1歩です。

不動産仲介業者などに、それとなく、「売る理由」を確認してみましょう。(いや、しつこく聞いてみましょう。)

不動産は株や為替、債券と違って、非常に流動性の低いのもです。今、売ろうと思って、ボタンを押せば売却できる株や為替とは違います。売ろうと思って、すぐに買手が見つかる事はありません。

なので、売り急いでいない売主さんは、時間をかけて高く買ってくれる人を探すでしょう。これでは、安くマンションを購入する事は出来ませんね。

売り急いでいる売主さんは安くしないと売れないので、価格を大幅に下げてくれる可能性も高いです。この場合、マンションを安く購入することが出来ますよね。

この値引きは決して、汚いやり方ではないのです。早く売りたい人と安く買いたい人の、お互いのニーズによってもたらされる、汚くないやり方なのです。

いずれ、マイホームをと考えておられる方、物件を見て、物件の良し悪しのみを確認するのではなく、「売主の売る理由」も是非確認してみてください。お宝案件に出会えるかもしれません。

そして、売り急いでいると感じたら、強気で売買交渉に踏み切るのです。

 


不動産仲介業社様へ
売主の売却理由を聞いて来るお客さんは、正直面倒だなーと思うでしょうが、宅建業法で決められた仲介手数料の3%+6万円は結構高額な報酬額です。その報酬を受取るからには、面倒くさがらず、しっかり買主の意見も聞いて、成約に結びつけてください。その面倒に耐えながら、報酬をもらうのが、あなたたちの仕事です。

融資してくれる銀行の状況を確認しろ!

売主の状況確認と共に行いたいのが、融資検討を依頼する銀行の状況を確認することです。銀行も民間企業です。銀行は支店毎、チーム毎、個人毎に融資の厳しいノルマが課せられています。そこを確認して、突っついていくのです。

今年度の融資ノルマはいくらなのか??四半期の融資ノルマはいくらなのか??個人のノルマ目標はいくらなのか??そして、いくらのノルマに対して融資実行がいくら足りていないのか??ここを積極的に聞くのです。

もちろん、雑談しながらですよ(笑)。いきなりノルマの話をされると、銀行マンも可哀想ですから…毎日毎日、上司からノルマで詰まられている上、顧客からもノルマの話をされると、精神的に参ってしまいます。

ただ、銀行マンも人間です。少し雑談をして、「実際、ノルマどれぐらい足りてないんですか〜」って、サラッと聞いてみると答えてくれたりします。融資する立場であっても同じサラリーマンです。数字に追われているのは、融資を受ける顧客と同じなのです。

fukkoの場合、自分の営業ノルマの話をして、銀行のノルマの数字を聞き出しました(笑)

銀行の担当営業マンもノルマがあるから、貸したくてしょうがなのです。売主の状況確認を確認して、安く手に入りそうな不動産に関しては、担保余力もつき、低金利で銀行内の稟議を通すことができます。

地銀や信金の地域密着型の金融機関であればあるほど、エリアの不動産や、そのエリアに住む人への融資はしたいものです。というより、絶対に逃したくない顧客なのです。

 

そして、ノルマに足りてないって思ったら、強気に融資交渉に踏み切るのです。

 

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大幅値下げの買付を入れる

ここまで、確認できらた、期限を決めて、大幅な値下げをした金額を記載した買付証明書を売主に提出するのです。

買付証明書とは、買主が売主に対して、この条件であなたの不動産を購入しますという、条件を書いた書類です。金額や瑕疵担保責任の有無やローンが通ったら買います等、買主の条件を記載して売主に提出します。ちなみに、法的拘束力はこの買付にはありません。

fukkoの場合、3500万円で売られているマンションを「2500万円で買います」という買付証明書を売主に提出しました。この売主さんは、他に新築した戸建の自宅があって、そちらのローンもあるので、早急に売ってしましたいとの情報を掴んでいました。

銀行のノルマも10000万円ほど足りてないと情報を掴んでいたので、これはリフォーム代含め、最優遇金利が使えると確信していました。地方銀行さんです。

仲介業者もびっくりしていましたが、売主からは「あと100万買値を上げてくれたら売ります。」との返事が来たので、承諾して2600万円で売買契約を締結しました。


ちなみに、最近、同じマンションの同じ間取りが3300万で売れていましたので、この時点で、既に含み益が700万円はある計算になります。

相場がないからできるんです。

不動産会社の人達はこうやって安い物件を買っているのですね。でも、不動産会社に限ったことではありません。個人のマイホームや、投資物件を購入するのは、安いに越したことはありません。

できるだけ安く買うってのは、不動産に限らず、どんなことでも、基本中の基本です。個人のマイホームも金額の妥協をせず、安くて良い物件の購入にチャレンジしてみてはいかがでしょうか??

このチャレンジで、本業で使えるビジネス交渉力が身につくかもしれませんよ。

ただし、マイホーム買う前に、アパート買いたい人は買った方がいいですよ。順番、間違えないでね。

【必須】マイホーム購入前に、アパートを購入しなければならない理由!

2018.05.02

最後に、不動産業界の人、こんな記事書いちゃって、ごめんなさいね…(笑)明日から、厳しいお客さんが訪れたら、このブログを読んでくれてる人かもしれません!

fukko
いや〜、相場がないから、交渉も面白い!!!

 



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