不動産の地番と住居表示(住所)は何が違うのか?〜分筆・合筆の影響〜

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自宅や所有している投資物件には「地番」と「住居表示(住所)」という所在地を確認するものが2つ存在します。

この2つの違いは意外と知られていなくて、混同して使用している場合も多くあります。

この2つの番号は全くの別物なのです。

地番を住所だと思ってGoogleMAPで調べて場所が特定できなかった、なんて経験をした人も多いのではないでしょうか。

一体、この2つの表記の違いは何なのでしょうか?

そして、なぜ、2つの表記があるのでしょうか?

地番の説明!

地番とは

地番とは、明治時代に地租改正のために公図を作り、各土地に土地が特定できるように、番号を1番から順に付けていった番号のことを言います。

明治時代、各土地から税金を取るにしても、土地自体が特定できていなければ税金を取ることもできませんね。

公図は各土地の位置関係を表した、このような図面のことを言います。

この公図、住宅をご購入されたことのある人は、一度は見たことがあるかも知れません。

公図の各土地に番号がつけられています。これが地番です。

そして、地番がつけられた1つの土地を1筆(いっぴつ、ひとふで)と呼びます。

明治時代に1番から順番につけられたハズなのに、現代はバラバラです…。

なぜ地番は、こんなにバラバラになるのでしょうか?

それは分筆(ぶんぴつ)と合筆(ごうひつ・がっぴつ)が繰り返されてきたからです。

分筆(ぶんぴつ)とは

地番がつけられた1つの土地1筆を2つ以上に分けることを言います。

昔は1筆がものすごく大きかったのですね。今でも都心と田舎を比べると、明らかに田舎の土地の方が土地が大きいです。

人が集まる都心部や主要都市は土地を細かく分筆して、より多くの人に土地を所有してもらい、住んでもらわないといけません。

そこで、細かく土地が分筆されていったのです。

仮にこの図で説明すると、明治時代に1番から4番までの地番がつけられた土地があったとします。

1番の土地を12筆に分筆して、12人が所有することになると、地番は「1-1」から順に「1-12」までの番号の付け方がされます。

(説明上、接道してるしてないは考慮していません。)

分筆は非常に簡単で、番号の付け方がわかりやすいですね。

合筆(ごうひつ・がっぴつ)とは

地番のつけられた2筆以上の土地を1つ(1筆)にまとめることを言います。

分筆の反対ですね。

この合筆が厄介で、地番をバラバラにしてしまうのです。

同じ人物が隣接する2筆以上を所有していても、合筆する義務はありませんが、合筆することによってメリットも大きいので、合筆は繰り返し行われています。

仮に、先ほど分筆された図を、今度は合筆して見ましょう。

同じ色の土地を合筆してみると、右の図のようになります。

若い番号が地番として残り、番号が大きい地番は消滅してしまいます。

(「1−2」から「1−4」を合筆するとこの土地の地番は「1−2」になります。)

するとどうなるか?

番号が飛び飛びで、形も変な公図が仕上がってしまうのです。

分筆・合筆の繰り返された地番は住所に不向き

この例に出した程度の飛び番号であれば、良いのですが、分筆・合筆が100だとか1000単位の地番になってくると、非常にわかりにくい公図になってしまいます。

1−1の隣が1−100なんでいう土地が実際にあるのです。

昔は住所を特定するのに、地番が利用されていました。

しかし、こんなにめちゃくちゃに番号が振り分けられていたら、郵便物を届ける郵便局員は大変です。

このように欠番が多くなり、地番では家を探すのが難しくなってきたので、住所を特定するのに地番は使われなくなってきたのです。

なので、地番でGoogleMAPで検索しても場所も特定できません。

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住居表示(住所)の説明!

住居表示制度とは

住居表示制度とは、市街地において、住所をわかりやすく表示させるための制度です。

現在、我々が普段使用している住所(甲町○丁目○番○号)はこの住居表示制度に基づくものです。

地番の代わりに○番○号という表示がされるようになりました。

地番は法務局が定めていますが、この住居表示は市町村が定めることとなっています。

住居表示(住所)の定め方

その住居表示の定め方はどのように定められているのでしょうか?

先ほどの図を用いて説明します。

住居表示では、分筆された土地のある一角を1つの街区として定めます。

図のように、この街区が甲町2丁目にあった街区で15番街区と定められたとします。

そうすると、この街区の住所は甲町2丁目15番まで出来上がります。

そして、次の図のように、欠番が発生している地番をわかりやすく番号を付けなおしていくのです。

この番号の付け方は、あくまでも、現況の区画や建物を基準として順番に住居番号を付けていくのです。

例えば、緑色の土地の住居表示は甲町2丁目15番4号となるわけです。

地番と住居表示(住所)の番号の違い!

ここまで見てくると、地番と住居表示(住所)の番号がなぜ違うのかよくわかりますね。

緑色の土地の地番と住居表示を比べてみると

地番:甲字1番6(1−6)
住所:甲町2丁目15番4号(2−15−4)

全然違う表記になってしますのです。

そりゃー、GoogleMAPで検索しても出てきませんわ。

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不動産調査は地番を確認!

基本的なことですが、不動産に関わる場合において、住居表示はあくまでも現状の場所を確認するものでしかありません。

必ず地番を調べなければなりません。

地番を調べて登記簿謄本を取得して、初めてその不動産の情報の第一歩がわかります。

登記簿謄本はその不動産の履歴書です。登記簿謄本を調べることから不動産は始まります。

そう言った意味でも、地番は非常に重要な番号なのです!

地番の調べ方については、また別の記事に書きたいと思います。



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