最近、流行っている不動産投資の中に、戸建投資というものがあります。
いわゆる一軒家を買って、人に貸して賃料収入を得る投資手法なのだが、戸建投資物件を専門に扱っている業者も増えてきている。
区分マンションか戸建かどちらがいいのかって話もよく話題に上がってます。
fukkoは戸建の方が圧倒的に良いと思っています。なぜ、良いのか、なぜ、流行っているのか、メリットを見てみましょう。
ちなみに、戸建も新築戸建、中古戸建とあるが、ここでは中古戸建にフォーカスしてみたいと思います。
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目次
中古戸建投資のメリットは？？
中古戸建投資のメリットを説明したいと思います。
価格が安い。
なんと言っても価格が非常に安いこと。
この価格の部分で区分マンション投資と戸建投資はどちらがいいかって話題に出るんですね。
まず、同じ安いなら、圧倒的に戸建です。
戸建に投資をすると、土地が自分のものになりますからね。「所有権」を持てるわけです。
この点、区分マンションは「敷地利用権」となり、土地を利用できる権利が与えられるだけなのです。同じ安いなら、断然、戸建投資ですね。
戸建投資の価格帯ですが、fukkoの投資仲間も戸建投資をやってます。
みなさん、５００万円前後の物件を狙って買っています。数千万円するアパートはとは桁違いの安さです。
気軽に手が出せるのも、戸建投資の良いところですね。
入居期間が長い傾向にある。
「一軒家」に住んでる人って、ほとんどがファミリーですよね。
お父さん、お母さん、お子さん２人なんて家族構成が多いのではないでしょうか。
戸建を借りてくれる人はほとんどが、ファミリーです。
ですので、一度、入居すると、そこでの生活が基盤となり、結構、長く住んでくれるケースが多いのです。
不動産投資をする上で、空室になることが、一番怖いわけですから、長期間住んでもらえる入居者さんがいるということは、それはそれは有り難い話なんです。
高い家賃が取れる。
間取りも３LDK、4LDK、5LDKのタイプが多いです。
当然、４人家族、５人家族で住むので、これぐらいの間取りは必要になりますよね。
間取りが広い分、家賃が高く設定できるのです。
購入金額さえ間違えなければ、利回り２０％、３０％も夢の話ではありません。
駅から離れていても問題ない。
どうしても、駅から近いところに住まなければいけないご家庭であれば、駅近くのマンションを借りるのが良いと思います。
ただ、ファミリータイプの賃貸物件を探されているご家庭で、一番妥協するところは駅からの距離です。
ファミリーは車を所有しているケースがほとんどですので、家族での移動は、特にお子さんが増えれば増えるほど、車です。
駅からの距離は、お父さんが通勤の時だけ我慢すれば済む話なのです。
お母さん、子供は広い家で近所への騒音を気にしないところに住みたがります。
そして、最終的に「お父さん、通勤はバスで我慢して行って」ってなるわけです。
世のお父様方、お疲れです…。
なので、戸建投資は駅からの距離が少々遠くても成り立つのです。
管理があまり必要ない。
入居者が長期間、入ってくれるケースが多いと言いました。
その分、入居前に一定の修繕を行っていれば、長期間、面倒な管理や修繕が必要にならないのも戸建賃貸のメリットです。
アパートのように、入退去が繰り返されるような物件の管理も必要なくなってくるのです。
また、入居者との距離も近くなりますので、ある程度、物件を好きなように、アレンジしても良い決まりにしておけば、入居者自身が、使い勝手の良い家にカスタマイズしてくれたりもします。
売却先が入居者
不動産投資全般に言えることは出口戦略が大事になりますよね。
売却して、最終的に儲かったか、損したかが、確定するのです。
この戸建投資の出口のメリットとして、入居者が購入してくれる場合が結構あるのです。
長年入居して住んだ「家」ですから、思い入れもあり、自分たちが使い易いように、カスタマイズしている部分もあるのです。
オーナーが売却すると入居者に話をすると、自分たちで買いますって話になるんですね。
そりゃそうですよね。もともと中古で安い物件です。このまま、家賃を払うより、自宅として住宅ローンで買った方が良いって話になるケースが多いにあるます。
入居者にとっても、オーナーが変わると次のオーナーがどんな人なのか？変な人だったらどうしよう？とか考えるわけです。
だったら、買ってしまおうって家族会議で購入を決意してくれるのです。
これは、戸建投資特有の出口の迎え方で、大きなメリットになるのです。
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デメリットはないのか？？戸建のデメリット
リフォームが高額になる可能性
中古戸建はリフォームが高額になってします場合があります。
ご自宅をリフォームした方ならわかると思いますが、それと同じだけのリフォーム代金をかけなければならない物件も多いのです。
特に、水回りを全てリフォームしたら莫大なお金がかかってしまいます。
物件を選定する前に、きちんとリフォームの見積もりを取得して、リフォーム代金含めて、どれぐらいの利回りで回せるかを検証しなければなりません。
結構手間がかかるんです…中古戸建ての購入時。
融資がつかない
自宅として住むなら、住宅ローンで購入は十分可能です。
しかし、投資となると、銀行からの融資が非常につきにくい物件が戸建なんです。
確かに、銀行の立場からすると、退去したら一気に返済が滞る可能性もありますし、中古の戸建はメンテナンスもよくわからないって思ってしますのですね。
なので、戸建物件を購入する人はキャッシュ（現金）で購入している人が圧倒的に多いです。
確かに、５００万円前後であれば、小金持ちであればキャッシュで購入できますしね。
優良物件を見つけにくい
これが、一番の問題ですね。
優良物件を見つけるのが、めちゃくちゃ難しいのです。
日本でも「空き家」が問題になっているので、一見、すぐ見つけられそうな気もしちゃいますよね。
でも、見つからないんです。まず、空き家となっている家で貸せるなら、所有者はとっくの昔に貸してますよ。
ですので、現状、空き家となっている物件は、何か問題があって、なかなか、貸せない物件が多いのです。
また、すでに入居している物件は入居が自宅用として買ってしまうケースが多いと述べましたね。
そんな優良物件は入居者が手放しません。さらに、中古戸建ての購入は、５００万円とかで、買えたりするのは良いけど、不動産会社が扱いたがらなしのです。
仲介手数料って売買価格の３％ですので、５００万円の物件を仲介するなら、５０００万円のアパート仲介した方が、不動産仲介会社は儲かります。
手間は、どっちも同じです。であれば、みんな５０００万円のアパートを売りたがるのです。
なので、市場に出てきにくい物件が戸建投資物件なんですね。
私もまだ、優良物件に出会えていません…。
空室が続くことがある。
一度、入居してくれれば、比較的長く住んでもらえる戸建賃貸ですが、退去が出ると…。
次の入居者を見つけるのは、やっぱり苦労します。
タイミングよく、２月、３月のサラリーマンの異動時期に合わせて退去して、すぐ入居が見つかれば、安心ですが、そのタイミングを逃すと、空室が長期化してしまうリスクもあります。
ですので、尚更、現金で買えるなら、現金で買っておいた方が良いですよね。
入居者が決まらず、ローン返済に追われるのは、精神的にもしんどいです。
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戸建投資は非常に魅力的！
マンションやアパートは同じ間取りの物件が山ほどあります。
同じアパートであれば、ほとんどが似たり寄ったりの間取りですよね。
でも、戸建って同じ物件って１つもないのです。みんな個性があって、入居者さんに気に入ってもらえさえすれば、出口まで確定してしまいます。
見つけるのが非常に難しい戸建物件ですが、最近は戸建専門業者も増えてきています。
一度、話を聞いてみてはいかがでしょうか。また、地道な作業にはなりますが、一般エンド向けの仲介業者（東急リバブルや三井のリハウス）などに、足繁く通って、戸建の売り物件情報をもらうのが、一番早いかもしれません。
少し時間がかかっても掘り出し物件に出会える可能性はグンっと上がるはずです。
