【収益不動産】運用中にかかる経費を知れば、勝てる不動産投資家になれる!

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収益不動産の収入はわかりやすいですよね。

住宅なら部屋を貸して、「家賃」をもらう。オフィスなら事務所を貸して「賃料」をもらう。容易に想像がつきます。

でも、経費って何がかかるのか??

この経費は不動産投資を始めたいって人でわかってる人が異常に少ないのが現状です。経費ってどんなものがあるかわからない人が信じられないくらい多い。

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収益不動産の運営中の経費を不動産会社は教えない!

不動産投資をしている人(特に初心者の人)が、なぜ運営中の経費を知らないのか?

それは仕方のないことなんです。だって物件の紹介を受けても表面利回りの話で、詳しい運営中の経費をごまかす不動産会社がやたら多いんですもの。

それは不動産屋の手口で、あえて教えない、収支表に必要な経費を入れていない。そんな不動産会社が山ほどあるんです。

とんでもない話に聞こえますが、収益物件を紹介する不動産会社は売ることが一番と考えている会社が非常に多いですので、平気で経費をごまかす!収支表に入れない!日常茶飯事です。

ですので、不動産会社に教えてもらっている経費以外にどんな経費がかかるか、自分で調べて知っておかなければならないのです。

収益不動産の運営中の期中にかかってくる経費、コストは次のようなものがあります。

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建物管理費

不動産を管理してもらう、不動産管理会社へ支払う報酬です。
概ね、毎月の賃料収入の3.0%〜5.0%が相場だと思います。

管理会社の仕事ってなんなのでしょうか。
入居者の募集や退去時の対応、入居者のクレーム対応、賃料入出金管理、
メンテナンス費用や電気料金や水道料金の支払い。
それらの業務内容及び収支計算のレポート作成や不動産オーナーへの報告。

ものすごく多岐にわたる業務をこなしています。
これらの業務に対して支払う報酬が管理費用です。

3.0%〜5.0%と幅があるのは管理内容により金額が変わってきます。
例えば、家賃を払ってもらいない入居者が発生して、賃料の滞納が
あったとすると、裁判を起こして退去してもらうことになりますよね。
その対応もやってくれる管理会社や裁判費用も管理会社持ち等の
管理契約になっていれば、当然報酬は高くなります。

そのような、対応は全くしないし、
あくまでも現状の入出金管理が目的の管理会社であれば、
報酬は安くすみます。

 

メンテナンス費用

このメンテナンス費用とは、定期清掃や法定点検などにかかる費用です。
不動産の共用部(エントランスや廊下、通路など)は
不動産オーナーが責任を持って維持管理して行かなければなりません。

エントランスや廊下の清掃は不動産オーナーがやらないといけないので、
毎月もしくは3ヶ月に一度、6ヶ月に一度とか、
定期的に決めて清掃業者に清掃をお願いしないといけないのです。

そうでないと、退去が出て、入居者の募集を始めても、
内覧に来たお客さんを逃してしまう可能性大です。
誰も汚いエントランスや通路、階段の物件を選ぼうとはしませんよね。

不動産は生き物ですので、必ずメンテナンスが必要になります。

毎月清掃を頼んでも、5000円程度だと思いますので、
そんなに負担になる額ではありませんね。

消防点検などの法定点検もそんなに高額にはならないと思いますが、
fukkoの場合、メンテナンス費用は年間10万程度は予算に入れています。

 

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電気料金

部屋の中の電気料金は当然ながら、入居者に払ってもらいますが、
共用部分の電気料金は不動産オーナーさん持ちです。
夜、廊下や通路、階段等の電気って使わないわけにはいきません。

また、アパートの建物内に自動販売機や洗濯機(共有で使うもの)があれば
その電気料金もかかってきます。

あっ、余談ですが、自動販売機や洗濯機って結構収益あったりします。

水道料金

電気料金と同じですね。特に定期清掃等の時は必ず、水を使用します。
また、洗濯機なんか置いてるアパートも水を使用します。
小さい金額ですが、年間通してみると数万円かかってきますので、
考慮に入れておきましょう。

修繕費

新築のアパートであれば、そんなにみておく必要はないかもしれませんが、
築古アパートなんかは何があるかわからないので、ある程度、
毎月2万円〜3万円は何かしらかかると思って収支に入れておいた方が無難です。

ちなみに大規模修繕(外壁工事や防水工事等)は資本的支出と言って、
修繕費用形状はできないので、ご注意を。
数年に分けて費用として計上することになります。

固定資産税・都市計画税

こちらは自宅を購入している人であればすぐにイメージつきますよね。
毎年1月1日時点で土地・建物を所有している人に課税される税金です。

fukko個人的には不動産持ってるだけで、
税金という名目でお金を吸い取られることに対して、
非常に疑問に思うし、腹立たしいことなんですが、
払わないといけないから、払います。

固定資産税:課税標準価格×1.4%

都市計画税:課税標準価格×0.3%

この計算でかかってくる金額を毎年、収めなければなりません…(泣)

入居者募集費用

不動産会社から受け取る収支表などをみていたら、
この費用が計上されてない収支表が多いこと多いこと。

アパートの経営をしていると、全く入居者が出て行かないなんてことは、
ほぼあり得ませんよね。絶対に入退去は繰り返されるんです。
そのたびにかかってくる費用が入居者募集費用です。

通常、退去が出ると、委託している管理会社が募集を開始します。
入居者が決まれば、家賃1ヶ月分の募集管理料として管理会社の報酬が
発生するケースがほとんどじゃないでしょうか。

仮に、入居者から礼金1ヶ月分を取れれば、募集管理料は相殺されて、
不動産オーナーの持ち出しはゼロにできます。
ただ、募集時期によっては礼金が取れない場合があります。
その場合は1ヶ月分、不動産オーナーのお財布から管理会社へ
報酬を払ってあげないといけません。

さらに、管理会社は賃貸仲介会社へ入居希望者を紹介してもらって
入居者を決めていきます。この仲介業者へもADと言って、
広告費用(仲介手数料)を支払う必要があります。
これもAD1ヶ月とか言って、家賃の1ヶ月分かかってきます。

そう考えると、退去・入居を繰り返すたびに1ヶ月、
最悪は2ヶ月分の費用が不動産オーナーのお財布から出て行くことになります。

仮に賃料9万円の家賃なら、一気に18万円のお金が出て行ってしまうのです。
当然、毎年退去者が出ないにしても、一気に2部屋退去する可能性だって
あるわけです。

入居者募集費用!ここの費用は見込んでいない人が多いですが、
一番見込んでおかないといけない費用でもあると思います。

 


不動産会社から収益物件の提案を受けた際に、ちゃんとこれらの費用が
見込まれているか確認はした方が良いと思います。仮に入っていなかったら、
概算でどれくらいかかるのか、突っ込んで、しつこく聞いてみてください。

 

fukko
いや〜、費用を知らずに不動産買うと、えらい目に会いそうじゃの!

 

 



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