【かぼちゃの馬車】誰が悪い?オーナー投資家の自己責任なのか?被害者なのか?

不動産




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かぼちゃの馬車が大問題になっています!

サブリース賃料の支払いを停止したスマートデイズ社。返済能力以上の過剰貸付を行っているとされるスルガ銀行。

「かぼちゃの馬車」というブランドシェアハウスを販売していた不動産販売会社。騙された?オーナー投資家。

一体、誰が悪いのか?

想定被害者700人、被害総額1000億円とも言われています。

不動産業界、そして金融業界の大問題は果たして今後どうなって行くのか。

本当に誰が悪いんだ??

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「かぼちゃの馬車」の「物件」が悪いのか?

はい、物件が悪いです。

「かぼちゃの馬車」に限らず、シェアハウスは非常に難しい不動産であります。

相当なノウハウがない限り、運営して行くことは難しいはず。かぼちゃの馬車の物件は全てではないにせよ、物件が悪すぎます。

私も不動産を探している時に、ある業者数社から「かぼちゃの馬車」の営業を受けましたが、全部、断りました。

そもそもシェアハウス云々より、物件が悪すぎます。もう一回言いますけど、物件が悪すぎます。

【関連記事】→安定的に賃貸経営するならこのタイプの不動産に限定してください!

立地が悪い

シェアハウスは良すぎるぐらいの立地でないと成り立ちません。

考えてみてください。いくら安いからといって立地の悪い場所でわざわざ、共同生活をしたがる人はいませんよ。

しかも、実際は、そんなに安くないですよ賃料。

駅から徒歩5分以内で、さらに、主要駅に電車で10分以内、会社や学校までdoor-to-doorで30分以内といった立地でないと安定して運営して行くのは難しいと思います。

しかも、「徒歩5分の駅」も恵比寿、目黒、六本木、代官山、下北沢等の街としてブランド化されているエリアでしか、そうそうシェアハウスが成り立つとは思えません。

もしくは鎌倉浅草といった歴史的に魅力が詰まったエリアのみです。

それなのに紹介を受けたかぼちゃの馬車の案件で多いのは、普通の住宅地のしかも駅から10分以上の物件が多いこと多いこと…。

最近の目新しさもあって、このような物件でも満室稼働できている物件もあるようですが、ブームが去ったら、ほぼ空室って言っても過言じゃない時期が必ず来ます。

逆に良い立地で買えた人は自主管理に力入れれば生き残るかもしれませんね。

かぼちゃの馬車の立地はほとんどが戸建用地としてしか、成り立たないエリアが大半です。

不動産価格(シェアハウス)が高すぎる

販売価格が高すぎますよね。

特殊物件であるからこそ、高利回りで買わないといけないのに、利回り7%とか8%とかで販売されているんですもん。

これは都内の新築木造アパートと同等の価格帯です。であれば何もシェアハウスに投資する必要性もなく、新築木造アパートを検討する方が賢明です。

【関連記事】→新築木造アパートで稼ぐ!新築木造アパートのメリットとデメリット!

しかも、かぼちゃの馬車の、利回りを計算するにあたっての賃料設定はめちゃくちゃです。

この利回りでシェアハウスを購入してしまった、その時点で負け投資が確定しているようなもんです。

 

シェアハウスの呪い 〜本当にシェアハウスに住みたいの?〜

2018.03.30

 

女性専用

女性専用が悪いと言っているのではありません。

女性専用はシェアハウスだって、アパートだって、入居者にとっては安心材料になります。

特に地方から上京してすぐの人や学生さんの一人暮らしは、女性専用であることが、メリットになりますし、親御さんも安心でしょう。

しかし、女性専用に絞ると、入居者候補が激減してしまうのです。パイが少なくなってしますのです。

私の所有しているアパートもセキュリティがしっかりしている新築木造アパートがあります。

だからと言って、女性専用にしようと思いません。

目的は入居者に入ってもらって、賃料を払ってもらうことです。ぶっちゃけ、老若男女、誰でもいいのです。

ただでさえ、入居希望者数が少ないシェアハウスにさらに女性専用というハードルを設けてしまうと、本来の賃料収入を得るという目的に対して、大きなチャンスロスになってしますのです。

かぼちゃの馬車販売会社のスマートデイズは良かれと思って女性専用にしたと思いますが、これが大きな失敗の要因でもあります。

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「かぼちゃの馬車」の売主「スマートデイズ」が悪いのか?

「スマートデイズがサブリースして30年間一括して借り上げるので安心して、賃料を受け取るだけ」と思っていたオーナーさんも多いはずですね。

その実態は結構ひどかったのです…。

通常のサブリースは「入居者から入ってくる賃料収入からサブリース業者が手数料を差し引いて、オーナーさんに残りを支払う」というのが、普通ですよね。

ということは、入居者さんからもらう賃料がオーナーさんへの支払い賃料が高くないと成り立ちませんよね。

しかし、そもそも賃料設定の段階で、「入居者からの賃料よりも、オーナーへの支払い賃料の方が高い」と言うありえない設定がされている事実があったのです。

そうすると、スマートデイズは赤字になることがわかっていたわけです。

じゃあ、その赤字をどう埋めるのか??

新しいシェアハウス物件を作って売却した利益を当てる。入居者へ就職支援をして、マージンをもらって、そのお金を赤字に当てる。

世にも奇妙なやり方で補填しようとしてしていたのですね。

当然、これが真実なのかどうか、マスコミの報道からしか読み取れません。

しかし、真実だとしたら、続く訳ありませんよ。

よく、このような内容で投資しようと思う人も思う人ですが、融資しようと思う銀行も銀行です。

追記:2018年4月9日 スマートデイズ社が民事再生手続きに入りました。
追記:2018年4月18日 スマートデイズが民事再生申請を却下され、破産手続きへ移行しました。

「かぼちゃの馬車」へ融資した「スルガ銀行」が悪いのか?

不動産投資検討する上で、誰もが一度は聞いたことがある銀行です。

融資の検討スピードも早いし、他の銀行より低属性のサラリーマンへの融資やエリア問わず、融資に応じてくれたり、結構重宝される銀行です。

ちなみに私は取引したことはございません。金利高いですので…。

「かぼちゃの馬車」案件でも大活躍のスルガ銀行ですが、ある支店が8割のかぼちゃの馬車の融資を実行したようです。

銀行は支店によって融資の得意分野が違いますから、ある程度偏っても仕方ないのですが、結構異常ですよね。

今回はサラリーマンに対して、3.5%〜4.5%の高金利で融資していました。

アパート融資枠だけではまかないきれない金額は別の高金利の融資を組み合わせて、オーバーローンになるように融資していたと言う記事も見たことあります。

恐ろしすぎますね。

私のところに「かぼちゃの馬車」の営業に来ていた不動産会社の収支表も金利3.5%、スルガ銀行と記載がありました。

銀行って普通、スマートデイズのようなズサンな内容の案件には融資しないと思うのですが、スルガ銀行は高金利で実行していた訳ですね。

それも1000億円にも上る金額です。

もう、リスクが高いのがわかってて、と言うより、リスクしかないのが分かっていて実行したとしか思えません。

追記:後に、スルガ銀行の不正融資の内容、実態が明らかにされてきています!

さらに、かぼちゃの馬車の販売会社が、オーナーさんの金融資産状況報告の内容を偽造してスルガ銀行に提出していたなんて話も出て来ています。

その事実をスルガ銀行が知っていた上で、融資に応じていたならば、これはもはや、悪です。

2018年2月末にかぼちゃの馬車76名のオーナーが返済停止を申し入れて、現在、集団訴訟中ではありますが、果たして、金融業界の闇は暴かれていくのでしょうか。

【追加情報】
スルガ銀行の行員数十名も処分されました!

スルガ銀行員を数十人処分!新規不動産融資業務にも業務停止処分6ヶ月が下される!

2018.10.05

 

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「かぼちゃの馬車」販売会社(仲介業者)が悪いのか?

シェアハウスを販売すること自体は当然、悪くないと思います。

ただ、まともな不動産会社であれば、このようなシェアハウス商品を不動産投資のド素人と言えるサラリーマンに進めたりはしません。

プロ同士の取引でシェアハウスを扱うならわかります。ただ、素人にこの物件を販売するのは残酷すぎますよ。

さらに、金融資産の資料を偽造・改ざんなんかしているのなら、これは当然、悪です。

それであるならば社会的責任は取らなければならないし、もはや犯罪の域です。

今後の集団訴訟の動向にもよりますが、「かぼちゃの馬車」販売会社(仲介業者)の責任は非常に大きなものになってくるのではないでしょうか?

不動産購入にあたっては業者選びが非常に重要です!

希望する物件検索と同時に、物件情報をくれる不動産業者を数社関係を持っておく必要があります!

信頼できる業者からの信頼できる物件情報を検討するようにしましょう!

「かぼちゃの馬車」のオーナー投資家が悪いのか?

もちろん、投資家の皆さんは騙された立場ですから、悪くない。

と、言いたいところですが、最終的な責任はどこにあるかと言われると、「投資は自己責任」って言われてしましますよね。

今後の訴訟内容、裁判の判決によって、このスキームが犯罪であると確定したら、投資家の皆さんは悪くないのかもしれません。

しかし、かぼちゃの馬車に投資をした投資家の皆さんに聞きたいのですが、

投資をする時、シェアハウスが本気で良いと思いましたか??

シェアハウスの家賃相場を自分が理解するまで調べましたか??

サブリース業者(スマートデイズ)が最悪潰れて、倒産してもシェアハウスを運営できると思いましたか??

スマートデイズの代わりになってくれそうな管理会社を本気で探しておきましたか??

なんとかなると確信が持てるまで勉強して投資しましたか??

そこまで考えて、自分自身が取っても良いリスクだという判断をしましたか??

シェアハウス投資に限らず、どの投資もそうですけど、犯罪で騙されたと言うこと以外で自己責任を逃れられる訳はありません。

シェアハウス投資で自己破産まっしぐらな不動産投資家たち!

2018.04.09

結局、誰が1番悪いのか?

なんか、今回のかぼちゃの馬車の件は、誰が悪いかの判断が難しいですね。

特に、資料の偽造や改ざんの話まで出て来ています。その事実は本当に販売会社が単独でやっているのでしょうか。

スマートデイズ、スルガ銀行、オーナーさんでさえも知っている事実であれば、これは、全員、悪いんではないでしょうか。

中には純粋に利用されているオーナーさんもいらっしゃると思いますが。なんせ、700人ものオーナーさんがいるのであれば、一概に言えませんよね。

かぼちゃの馬車シリーズのシェアハウスの中でも、立地が良い物件に関しては、私は助かる可能性があると思っています。

現に、立地の良いかぼちゃの馬車の管理をしたがっている不動産管理会社はたくさんあり、営業を頑張っている管理会社もたくさんあります。

シェアハウスの管理は安定稼働さえすれば、通常のアパート管理よりも、高い管理報酬を取ることができます。

そのような物件をお持ちのオーナーさんは全力で稼働させて何とか銀行への返済していけば、自己破産からは逃れられると思います。

それ以外のオーナーさんは、今後の流れを見ながら、何かしらの決断をする日が来るのかもしれませんね。

投資は本当に真剣にやらないと怖いです。

私も当然、失敗した投資もあります。不動産以外の失敗ですが、その失敗は自分で考えることをせずに行った失敗です。

自分でとことん考えるって大事ですね。

不動産投資で安定的に運用したいならこのアセットタイプ一択にしておこう!
安定的な不動産投資を目指すなら、住宅系不動産に限る

 

fukko
いや〜、「かぼちゃの馬車」って名前は可愛くて、結構、好きなんだけどね…。

 



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