【J-REITでサラリーマン投資家デビュー?】J-REITって安心なの??金融商品なの?? 

不動産




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不動産投資家として、デビューしたいが、高額な収益不動産と購入する体力も財力もない。

そんな思いをお持ちの方は、手軽に始められる、J-REITから取り組んでみてはいかがでしょうか?

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J-REITって

J-REITは、機関投資家や個人から集めたお金で、オフィスビルや商業施設、マンションなど複数の不動産などを購入して、その賃貸収入や売買益を投資家に分配する仕組みです。

投資信託の一種なんですが、運用商品は不動産に限定しているのが特徴です。

 

そもそも、REITという仕組みはアメリカで生まれ、「Real Estate Investment Trust」の略でREITと呼ばれています。日本盤REITなので、頭にJAPANの「J」をつけて「J-REIT」と呼ばれています。

 

J-REITは投資信託なのですが、証券取引所に上場しており、J-REITが初めて上場されたのは、2001年なので、比較的新しい金融商品なんですね。

 

株のように市場で売買できるので、不動産投資を始めるには取り組みやすい商品ですね。

 

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J-REITのメリット

少額投資が可能

通常、不動産投資を行うには多額のお金が必要になります。小さなアパートであっても数千万円の資金を自己資金と銀行等の借入をしなければ投資できませんよね。

でも、このJ-REITは一口10万円〜100万円くらいから投資可能になっています。個人にとってはとても手が出しやすい金額だと思いませんか。

 

複数不動産への分散投資

J-REITは複数の不動産による運用を行っています。自分が投資したお金が特定の1つの不動産購入に使われているのではなく、いくつもの不動産の購入・運用されているお金に使われています。投資の基本である、分散投資が自然になされているのですね。

 

プロによる運用

物件の購入、運用、売却等の業務はすべてプロの専門化が行ってくれます。自ら不動産の運営に関わることなく、プロが行ってくれるので、投資家は配当を受け取るのみが仕事になります。当然、多くのJ-REITが存在するので、どのJ-REITに投資するかは投資家さんの責任です。

 

換金性が高い

個人で不動産を所有すると、お金が必要になった時に売却活動をして、不動産を売却して、初めてお金が入ってくるわけですが、この期間が結構時間かかりますよね。安く売るのであれば、すぐ買い手は見つかりますが、なかなか買い手が見つからなかったら数ヶ月お金を手にするまでにかかります。

その点、J-REITの場合、売りたいと思ったら、その時点の価格ですぐに売却することが可能です。その時点の投資口価格が買ったときより、上がっているか下がっているかは別にして、流動性が高いので、すぐに換金は可能です。

J-REITのデメリット

上場廃止の可能性

証券取引所に上場しているということは、上場廃止になるリスクもあるということです。上場基準に引っかかってしまうと、証券取引所での売買ができなくなってしまうことも考えられます。

 

倒産リスク

投資法人が倒産してしまうリスクもあります。投資法人が倒産してしますと、投資していたお金は水の泡です。すべて無駄になってしまいます。実際に、2008年にニューシティ・レジデンス投資法人というREITが民事再生法を申請したケースがあります。今後も倒産や投資法人同士の合併の話なんかも出てきそうですね。

 

金利変動のリスク

金利変動のリスクはJ-REITに限ったことではありません。どの不動産投資も不動産に限らず、銀行から借入を起こすということはついて回る話であります。

 

利回りが低ずぎる

J-REITはプロが運営してくれていう分、運用者への報酬が馬鹿高いです。実際に運用している人たちの給料はめちゃくちゃ高いです。彼らは、業界がどんな状況にあろうと、不動産を買い続けなければなりません。なので、一番高い金額(利回りが低くても)で買っていきます。利回りが低い物件を買って、運用者が莫大な報酬を取るので、当然投資家への配当利回りは非常に低く、魅力的には見えないと思います。

 

J-REITの平均配当利回り:4.13% (平成30年11月時点)

 

 

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J-REITは本当に安心なのか???

不動産初心者で1口、2口やってみるかって感覚で投資するのは良いかもしれません。

ただ、不動産という現物商品を金融商品にしているので、不動産の旨味っていう部分はごっそり抜け落ちている感じがします。

低利回り商品としてみると安心は安心ですよね。不動産というよりは金融商品として。

投資口価格の変動に大きく左右されるリスクよりも、現物不動産を所有してどっしり構えている方が、メリットは大きいかもしれません。

fukkoもJ-REITは今後、購入して行こうと考えてはいますが、買うタイミングは間違えないようにしないとと思っています。

 

fukko
いや〜、低利回りなのが、ちょっとね…

 



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