【減価償却費】〜不動産投資には欠かせない夢の経費!〜

不動産




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不動産投資を行う上で、結構重要になるのが、減価償却費用です。結構重要ではなく、かなり重要です、減価償却費。

これは実際のキャッシュフローでは出て行かない費用なんだけど、会計上は経費として認められる費用なんです。

なんじゃそれ??どういうこと??

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減価償却費とは

減価償却費とは:
建物や機械設備など,長期間にわたって利用する資産を購入した場合,その購入価額をいったん資産として計上した後,当該金額を資産の耐用年数にわたって規則的に費用として配分される金額。代表的な計算方法には,定額法と定率法がある。工場など生産部門で生じた減価償却費は,製品の製造原価に含められ,販売・管理部門で生じた減価償却費は,販売費および一般管理費として売上高から控除される。減価償却費は支出を伴わないから,同額だけの資金が企業内部に留保されるという財務的効果を持っている。
出典:ブリタニカ国際大百科事典 小項目事典

 

うーん、難しい…

では、もう一回。

減価償却費とは:
建物や機械設備を買ったら、長年に渡って使うものだし、価値も長年に渡って減って行くものだよね。だから、買った年に一気に費用として計上するんじゃなくて、長年に渡って、毎年一定の金額を費用として計上しちゃいなよ。
出典:fukkoの脳

これくらいのことなら、アホなfukkoでも理解できます。

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減価償却費の計算方法!

次に減価償却費用の計算方法を説明します。

一見、難しく思いますが、慣れてしまえば、簡単ですよ!

不動産価格を建物と土地に分ける。

減価償却費用を計算するにあたって、土地と建物の価格を分ける必要があります。

建物価格は減価償却費として、毎年、費用計上することができます。

しかし、土地価格については減価償却できないんですね。

なぜなら、土地は価値が下がらないものであると考えられているからなんです。

 

仮に、5,000万円の新築木造アパートをfukkoが買ったとします。

土地価格:2,000万円、建物価格:3,000万円だったとしましょう。

 

 

 

この3,000万円が長年に渡って費用計上できる金額になるんですね。

少し、細かくなりますが、この3,000万円には設備部分も含まれます。

設備部分を30%として計算すると内訳は建物:2,100万円、設備:900万円ですね。

 

耐用年数!!何年で費用計上するの??

さっきから、長年長年って、じゃあ何年間で費用計上できるんだろうか。

ものによって、年数が決まっているのです。

新築木造アパートは22年かけて費用計上できるんです。この年数を耐用年数って言います。

この耐用年数は構造によって違ってくるんです。

軽量鉄骨造      19年
木造         22年
鉄骨造        34年
鉄筋コンクリート造  47年
(設備        15年)

構造が違うだけで、これだけ耐用年数が違うんですね。

この耐用年数は建物の寿命と勘違いされがちですが、そうではありません。

もちろん、22年以上経っている木造アパートで大活躍している物件は山ほどあるのです。

とは言え、銀行なんかは融資の基準として、この耐用年数を重視している銀行さんは非常に多いです。

 

減価償却の実際の計算方法!!(新築バーション)

fukkoが買った仮の新築木造アパートで計算してみましょう。
(平成28年4月以降は定額法での償却になりますので定額法で計算)

建物価格が3,000万円(内訳 建物2,100万円、設備900万円)でしたね。木造新築なので、耐用年数は22年です。設備は、耐用年数15年です。

 


建物減価償却 計算式

2,100万円×0.046=96.6万円

22年間、毎年96.6万円を経費として計上できる!!

 


設備減価償却 計算式

900万円×0.067=60.3万円

15年間、毎年60.3万円を経費として計上できる!!

 

 

この「0.046」や「0.067」の数字は償却率って言われるもので、耐用年数によって違います。

次の表で確認してください。

表で確認した数字を掛けるだけで、減価償却費が計算できるわけです。簡単ですね。

 

 

減価償却の実際の計算方法!!(中古バージョン)

先ほどは新築の物件の計算でしたが、築年数が経ってる物件はどうやって計算するんでしょうか。

次の式に当てはめて耐用年数を計算して、表の償却率を建物価格にかけるだけです。

 


築年数が耐用年数を全て経過していない場合(築22年以内)

耐用年数=(法定耐用年数-築年数)+築年数×0.2(端数切り捨て)


築年数が法定耐用年数を全て経過した場合(築22年以上経っている場合)

耐用年数=法定耐用年数×0.2(端数切り捨て)

中古バージョンも計算は簡単ですね!

減価償却費は夢の経費です!!

毎年、毎年、この減価償却費は経費として計上できます。

この金額は別にどこかに支払うお金ではありません。

ですので、お金が出て行くわけではないですが、経費として認められる、夢のような経費なのです。

物件を購入の際に、建物価格の割合を売主と交渉したり、ちょっとした工夫で減価償却費を多くとれるように考慮しても良いかもしれません。

仲の良い税理士さんがいれば、税理士さんに相談しても良いと思います。

この減価償却費のことを考慮せずに、売買している人や不動産運営をしている人も結構いるのです。

もったいない、もったいない。

と言うより、この費用を抑えておかないと、デットクロスという恐ろしい現象が起こる可能性があるので気を付けましょう。

デットクロスは別の機会に書いてみたいと思います。

減価償却費をうまく利用して、税金対策に役立てましょう。

 

fukko
いや〜、減価償却費、難しいようで、意外と簡単に計算できますね。

 



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