サラリーマンが「築古木造アパート」で稼ぐ?? 〜5つのメリット〜 不動産投資

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木造アパートの耐用年数は22年です。
新築で建てた木造アパートなら、22年かけて償却することになります。

では、22年以上経っている木造アパートは価値がないのか??
果たして、築古木造アパートに勝機はあるのか。

築古木造アパートのメリットとデメリットとは何なのでしょうか。

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築古木造アパートのメリット

物件価格が安い!

なんと言っても新築アパートに比べて、価格が安い。

築22年以上の物件となると、建物価格が破格の値段で売られている物件が多くあります。

場所によっては土地値で建物付の物件であったり、土地値以下で土地と建物がついてる物件であったりがゴロゴロと売りに出されています。

投資金額が総じて低く、一般サラリーマンでも十分に手を出せる価格帯のものが多い。

ご自宅の価格より圧倒的に安く手に入れることができると思いますよ!!!!!

 

 利回りが高い!

価格が安いということは、新築に比べて、当然利回りも高くなっています。

賃料にもよりますが、キャッシュフローがしっかりと出る案件であれば相当、高収益を見込める良い投資になると思います。

物件自体の見栄えは当然、新築アパートに比べて大きく見劣りしますが、アパート保有中の収益率で言うと、圧倒的に新築アパートより築古アパートに軍配があがるように思います。

この利回りの高さを見逃してはいけません。

 

家賃が下がらない!

家賃が下がらないと言ったら語弊がありますが、家賃が下がりきっているのでこれ以上、下がらないと言うのが、正解でしょうか。

新築アパートは時が経つにつれて、必ず、家賃が下がってしまいます。それは避けて通れないのですが、築22年以上経っている物件なんてのは、もう賃料が下がりきっているので、5年、10年さらに経過しても大きく家賃の下落はないと考えられます。

大規模なリフォームやリノベーションをしたら、賃料のブレは出てきますが、安定的に低い賃料でキャッシュを生んでいくのが、築古アパートの特徴と言えると思います。

賃料の設定がしやすい!

中古アパートで、アパートを購入すると言うことは、現在、入居している情報を把握できることに大きなメリットがあります。

いつから住んでいるのか、家賃はいくらで貸せているのか、どんな人なのか、滞納なないか。

新築アパートででは全てが予想・想定に基づくものですが、中古アパートは実際に入居している人の賃料を参考にできるので、賃料の設定のしやすさは素人でも実感してわかると思います。


注意
全室が空室の物件、空室率が高い物件を買う場合はこの通りではありませんが…。

減価償却費を大きく取れる

これは、築古アパートの購入時の建物と土地の比率にもよりますが、耐用年数が過ぎている建物については短期間で減価償却費を計上できるメリットがあります。

サラリーマンであれば給与所得と合算したり、法人であれば利益と合算したりできるメリットがあります。

ただ、短期間で償却できる代わりに、償却期間が過ぎると、費用としての計上できる金額が大きく変わってくるので、ローン条件とのバランスを考えないと、えらい金額の税金がかかってくる可能性もあるので、要注意!!

減価償却やローン条件とのバランスに関しては別記事で書いてみたいと思います。)

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築古木造アパートのデメリット

空室率が高い??

世間一般的に言われることですが、新築アパート比べると、空室率が高い。

幸い、fukko所有案件は満室稼働していますので、あまり周りで叫ばれている空室率問題はfukkoとしては実感できないのですが、古いアパートの空室率は気になる人が多いです。

当然同じ賃料で勝負したら、そりゃ、新築物件に負けるのは決まってます。しかし、賃料設定のミスをなくしたり、場合によってはサブリース(不動産会社に一括借り上げてもらう)などでリスクは下げることが可能です。

ただ、空室率というものが築古アパートのデメリットであることは間違いなさそうです。

 

入居者の質(属性)が悪い…

お金を持っている人や、親の援助が期待できる学生さんはわざわざ、築年数の古いアパートに住まなくても、オートロック付の安全で駅から近い物件に済めば良いと普通は考えますね。

特に初めて一人暮らしをする学生さんや新社会人は親が心配で心配で、極力、安全に住める部屋を用意してあげようとしますよね。

では、築古物件に住む方ってどんな人??

家賃にお金をかけられない人がほとんどです。駅前の家賃の高い場所より、駅から離れても安い賃料を選ぶ人たちです。親からの援助がない学生や若いサラリーマンやOLさん。離婚した単身者やシングルマザーやシングルファザー。生活保護を受けている方。水商売をしている方。身寄りのない高齢者。

ちょっと極端な例えになりましたが、実際のところ、このような方々は結構駅から離れた古いアパートを探している人も多いです。

当然、家賃の滞納リスクなどの問題も増えてくるのはリスクとして認識せざるを得ません。

fukkoの所有案件はこのような人たちを入居不可にはしていません。ただ、やはり、投資である以上、家賃を払ってもらえるか、厳正に審査してもらったりには力を入れています。

 

修繕費がかかる

新築アパートは新築時から、修繕費はあまりかからないと前回の記事で書きましたが、築古アパートはそうはいきません。

建物という名の付くものは、結局、消耗品でしかないのです。ご自宅を持たれている方はよく分かると思いますが、今後、何十年に渡っての修繕計画をハウスメーカーやマンション管理組合などが、試算して提案してくれていると思います。

この修繕をやっていなければ、建物の劣化スピードは当然早くなります。

アパートも築15年、築20年あたりでは、外壁工事や防水工事、排水管等の工事が必要になってくるケースがほとんどです。

築古アパート購入する際には、修繕履歴を売主からもらったり、修繕をしていないのであれば、修繕費用分の値引き交渉をする必要があります。これが、結構、面倒なんですよね。

 

ローンが引きにくい。ローン条件が悪い…

銀行からの評価もやはり、新築アパートに比べると、渋い渋い…。

当然といえば当然なんですが、銀行はお金を貸して、利息を含め、きちんと返済してくれる人、物件にお金を出したがります。

ここで書いてるデメリットを見るとやはり、銀行は新築の入居付がしやすい修繕がかからない物件の方が取りっぱぐれがなくなると考えているのです。

なので、築古物件の融資となると、金利が高かったり、返済期間が短かったり、多額の自己資金を入れて欲しいと言われたりと、ローンの条件がよくありません。

そのローン条件を持ってしても、十分にキャッシュを生んでくれる物件を探し、購入する必要があります。

 

 売却先(出口)が見つけにくい…

よく、出口戦略と言ったりしますが、古いアパートを購入して、数年運用して、さらに築年数を重ねた物件を売ろうとした時に果たして、売れるのだろうか??

これはデメリットではありますよね。

ただ、ただですよ、土地値と同じレベルで買った物件であれば最悪、土地値で売り抜けると考えれば、逆にメリットになるのではとfokkoは思っております。

ここは考え方によりますので、何ともいえませんが、デメリットと捉える人も多いようです。

 

結局、良いのか悪いのか築古木造アパート

fukkoは築古木造アパートをメインに、運用しております。はっきり言って築古木造アパートが一番良いと思っています。

新築と違って、購入したその時から家賃収入が入ってくるのも、銀行返済のことを考えると非常に安心感もありますし、賃料設定がしやすいのが大きなメリットでだと考えてます。

当然、エリアや周辺環境に大きく左右されますので、一概にはいえませんが、今後の記事にも随時築古アパートのメリット等を織り交ぜて、記事を書いてみたいと思います。

fukko
いや〜、結局、築古木造アパートが一番なんじゃん??

 



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